关于本站

作者介绍

我是日本宅地建物取引士（不动产交易资格）。曾在日本上市不动产公司工作10年后离职，现在一边上班，一边自己持有并经营出租房产。因此报税、贷款、租客这些事，我既以专业人士、也以房东本人的身份亲身经历。

我不销售房产、不介绍贷款或中介。文章说明日本制度的原理，数字均来自本站的计算工具。

中文版使用简体字。日本的广告、合同和税务文件中常见的用语（如表面利回り、管理組合、取得費），会在文中附上日语原文，方便您与手头的日本文件对照。

为什么工具在浏览器内运行

工资、贷款余额和家庭情况都是敏感信息。模拟器在您的设备上完成全部计算，不会把输入内容发送到服务器。

本站内容

提供中英文的一居室公寓投资模拟器（每月现金流、出租亏损带来的退税、35年长期收支、可打印报表）、支持不动产所得的故乡纳税计算器，以及有关日本公寓投资的实务文章。

数字是如何计算的

所得税与住民税按2026年度的规则计算，包括随合计所得变化的基础扣除、工资所得扣除，以及土地借款利息的损益合并限制（租税特别措施法第41条之4）。二手建筑的折旧采用财务省省令的耐用年限简便法。出售时的转让所得按长期（20.315%）和短期（39.63%）税率计算。社会保险费等扣除按日本公司职员的一般情况估算，也可以改为源泉征收票上的实际金额。

文章中的每个数字都由与模拟器相同的计算得出，本站的自动测试会检查文章与计算是否一致。税制修改时，计算与文章会一并更新。

为什么写这些文章

在日本生活的外国人，常会接到以节税为卖点的一居室公寓推销，而且通常附带卖方制作的收支模拟。用中文或英文写成的独立说明很难找到，而支撑这些数字的日本税务规则——损益合并、土地借款利息的限制、二手建筑的耐用年限简便法、出售时的5年规则——也很少被放在一起解释。

这些文章用同一个例子从购买一直讲到出售，让您看清每个数字从何而来，也包括数字开始对您不利的那些年份。

写作原则

只写能用一次资料确认的内容，并在每篇文章末尾列出国税厅、财务省、内阁府等的原始资料。不夸大节税效果，也不回避风险：利率上升、空置、修缮基金上调、提前出售时的税负，都按实际的计算写出来。文中不介绍特定的公司、银行或物业。文章中的数字会随税制修改一并更新。

如何使用模拟器

先输入价格、租金、管理费、修缮基金、贷款条件和您的工资，每月收支与节税预估会即时更新。然后打开报税标签查看各年度的数字，在35年标签中添加空置、利率上升或出售等事件。报表可以打印或保存为PDF，方便与卖方的提案对照。界面可以切换为英文或日文，计算结果相同。

关于本站的问答

收费吗？不收费。模拟器和文章均可免费使用，无需注册。本站依靠广告维持运营。

我的数据存在哪里？中英文模拟器中输入的内容只保存在您设备上的浏览器里，清除浏览器数据后就会删除。您输入的任何内容都不会发送到服务器，也不会提供给广告商。

可以分享结果吗？可以把报表打印出来或保存为PDF，不需要账户。

可以咨询个别问题吗？本站不提供个别的税务或投资咨询，但欢迎指出文章中的错误或提出改进建议，请通过下方的邮箱联系。

本站不提供的服务

文章与工具说明的是日本制度的一般原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。办理自己的申报或具体购买时，请向税务署、市区町村、税理士或司法书士确认。

联系方式

Support-toolhub@googlegroups.com