1R Investment Labs
日本公寓投资笔记
面向关注日本一居室公寓（日本房源中标为"1R"）的外国人的实务笔记：收支如何计算、出租亏损带来的退税如何计算、二手公寓的折旧、现金流与出售。
作者为日本宅地建物取引士（不动产交易资格），曾在日本上市不动产公司工作10年，现在一边上班一边自己经营出租房产。各篇文章的数字均来自本站的免费模拟器。
大多数文章使用同一个例子，方便您从购买到出售完整地跟踪一套房产：东京一套房龄14年、价格2,200万日元的钢筋混凝土公寓，月租¥88,000，以2,100万日元、利率1.9%、35年的贷款购买，买家年收入800万日元。在模拟器中修改任何一项条件，即可看到您自己的情况。阅读时请注意：退税金额会因工资、家庭构成和其他扣除而不同；租金、利率和售价都会变化，文中的数字是示例而非预测。税制修改时文章会随之更新，更新日期显示在每篇文章的标题下方。
要点
- 贷款购买的东京一居室公寓，每月通常要自掏一点钱。让它看起来划算的，是头几年的所得税退税。
- 退税来自把账面亏损（主要是折旧）与工资合并计算。贷款中用于购买土地部分的利息不计入。
- 二手建筑可以按更短的年限折旧，较老建筑的设备可能2～3年就折旧完，退税也随之提前结束。
- 折旧会降低取得费用，因此即使售价低于买入价也可能产生应税所得。持有5年以内（以1月1日计算）税率为39.63%，超过5年为20.315%。
- 外国人在日本拥有房产没有国籍限制。能否贷款取决于在留资格，非居住者另有报告与代扣税的规定。
- 住在海外时，由公司付租金须预扣20.42%，出售时买方预扣售价的10.21%，两者都通过报税结算。
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
- 离开日本后继续持有出租公寓：税务变化出国后出租亏损的退税会停止，但之后的年份可能反而更省。用数字说明变化，以及出国前要安排的事。搬到海外后继续持有日本出租公寓：亏损抵扣工资结束、住民税停止、租金开始被预扣，以及出国前要做的事情清单与具体试算。
- 在海外出租日本房产：20.42%预扣税与报税搬到海外后，日本公寓的租金仍要在日本纳税。由公司付租金时须预扣20.42%，但一套小公寓的应纳税额往往为零。非居民的日本租金收入要在日本纳税。说明何时预扣20.42%、如何通过报税退回，并以一套公寓为例试算。
- 非居民出售日本房产：10.21%预扣税买方扣下整个售价的10.21%，远多于收益的税。以具体例子说明退税额和成交时到手的金额。非居民出售时，买方预扣售价的10.21%。说明收益的实际税额、如何退税，以及有贷款时成交可能资金不足。
- 在日外国人投资东京一居室公寓：收益、费用与税务买到的是什么、每月要花多少、退税从何而来，以及为什么几年后收支往往转为负数。面向在日本居住的外国人，说明一居室公寓投资的价格、租金、每月费用、贷款、退税的来源与风险，并附具体试算。
- 外国人可以在日本买房吗？规则、步骤与费用在日本拥有房产没有国籍限制。需要的是手续、支付杂费的资金，以及（若要贷款）在留资格。外国人可以在日本拥有土地和建筑。说明购买步骤、所需文件、购买时的税费，以及非居住者可能需要的额外报告。
- 日本出租公寓的退税：不动产亏损与工资的损益合并账面上的出租亏损可与工资合并计算，单位代扣的税会退回。说明其原理与持续时间。为什么在日本领取工资的人，出租公寓出现账面亏损就能退回所得税？退多少、土地借款利息的限制（第41条之4），以及何时结束。
- 日本二手公寓的折旧：耐用年限的简便法房龄14年的钢筋混凝土公寓，主体按35年折旧，设备只按3年。正是这个短年限带来了初期的退税。说明日本二手公寓的耐用年限如何计算（《耐用年数省令》第3条简便法）、为何设备几年就能折旧完，以及对税务的影响。
- 在日本出售房产：转让所得税与5年规则即使售价低于买入价，也可能产生应税的转让所得，因为折旧降低了取得费用。出售时机很重要。日本对房产转让所得按39.63%或20.315%课税，取决于在出售当年1月1日是否已持有超过5年。为何折旧会增加转让所得？附试算。
- 东京公寓的表面收益率与实际收益率：看懂真实现金流广告上的收益率只是租金除以价格，真正进入账户的要少得多。附完整的月度明细。表面收益率4.8%的东京公寓，每月收支也可能是负数。管理费、修缮基金、固定资产税与贷款如何蚕食租金。