ツールを準備しています。下に使い方の説明があります。
不動産投資（特にワンルームマンション投資）をしている給与所得者・個人事業主の方、一般的な早見表では自分の不動産所得を反映できず困っている方、日本語以外での利用を希望する外国人投資家の方に向いています。
入力内容は端末内でのみ計算され、外部送信・保存は一切行われません（このツールは計算結果を保存しない設計です）。
A. 一般的な早見表は給与所得者の単純なケースのみを想定しています。本ツールは不動産所得の損益通算、土地取得借入金の利子部分の通算除外（措置法41条の4）、住宅ローン控除とふるさと納税の「枠落ち」干渉まで加味して計算します。
A. いいえ。不動産所得がある方は確定申告が必須のため、ワンストップ特例は利用できません。ふるさと納税分は必ず確定申告書に寄附金控除として記載してください。
A. はい。画面右上の言語切替から日本語・English・中文を選択できます。中文選択時は、外国人投資家向けの追加解説ページへのリンクも表示されます。
A. はい、無料でご利用いただけます。
A. 不動産所得の赤字を給与所得と損益通算すると課税所得が下がり、それに伴ってふるさと納税の寄附上限額も下がるためです。一般的な早見表は給与収入のみを前提に上限額を算出しているため、不動産投資を始めた後にその金額のまま寄附すると自己負担が発生します。
A. できます。ただし赤字によって課税所得・住民税額が下がるため、寄附上限額も下がります。「できない」わけではなく「上限額が変わる」点にご注意ください。本ツールはその下がった後の正しい上限額を試算します。
A. 減価償却費は不動産所得の必要経費として計上され、不動産所得（黒字/赤字）を左右します。その結果、課税所得・住民税額が変わり、ふるさと納税の上限額にも反映されます。本ツールは減価償却後の不動産所得（年間損益）を入力する設計です。
A. 措置法41条の4により、土地取得部分の借入金利子は不動産所得の損失であっても損益通算の対象から除外されます。本ツールはこの「通算除外」を織り込んだうえでふるさと納税の上限額を計算するため、一般的な早見表より実態に近い金額が分かります。
A. 増えます。ふるさと納税の上限は住民税の所得割額を基準に決まり、申告分離課税で申告すると所得割に5%分が立つためです。逆に、源泉徴収ありの特定口座で申告しない場合は所得割が増えないため、どれだけ利益が出ても上限額は1円も増えません。
A. 税額そのものは増えません。特定口座の源泉徴収税率（20.315%）と申告分離課税の税率は同じなので、申告分離で申告しても所得税・住民税の合計は変わらず、増えるのはふるさと納税の上限額だけです。ただし合計所得金額は増えるため、国民健康保険料（前年の所得で決まる）、配偶者控除・扶養の判定、保育料や高額療養費の自己負担限度額などに影響します。会社の健康保険は標準報酬月額で保険料が決まるため、株を申告しても保険料は上がりません。
A. ふるさと納税の上限額だけを見ると総合課税の方が大きくなります（住民税は総合課税10%から配当控除2.8%を引いた実質7.2%で、申告分離の5%より高いため）。一方で総合課税は累進課税なので、課税所得が高いほど所得税が増えます。課税所得が低い方は総合課税が有利、高い方は申告分離が有利になりやすく、本ツールは3方式の上限額と税額を同時に表示して比較できるようにしています。なお令和6年度課税分から、所得税と住民税で異なる課税方式を選ぶことはできません。
A. 住宅ローン控除は所得税・住民税から直接差し引かれる税額控除のため、ふるさと納税の寄附金控除（住民税の所得割の計算に影響）と枠を奪い合う形になり、「枠落ち」（住宅ローン控除が住民税から控除しきれず消えてしまう分）が発生することがあります。本ツールはこの三重の干渉を加味した実質的な純節税効果まで試算します。