ツールを準備しています。下に使い方の説明があります。
住宅ローンの借り換えを検討している方、銀行から提示された条件が本当に得なのか確かめたい方、顧客に借り換えの可否を説明する必要がある不動産・金融の実務者に向いています。
入力した金額はすべて端末内（ブラウザ）で計算され、外部サーバーに送信されることはありません。借入残高や金利などの情報が外部に残ることはありません。
A. 必ずしもそうではありません。借り換えには事務手数料・登記費用などの諸費用がかかるため、それを回収する前に完済・売却・繰上返済をしてしまうと総額では損になります。また返済期間を延ばして月々を下げた場合、月々は軽くなっても総支払額は増えます。このツールはその両方を区別して表示します。
A. 「今のまま払う利息 − 借り換え後に払う利息 − 諸費用」です。毎月の軽減額を単純に積み上げた額ではありません。期間を延ばした場合、毎月の軽減額を積み上げると得に見えてしまいますが、総額では損をしていることがあるためです。
A. 長く使われている経験則ですが、諸費用は金融機関ごとに大きく違います（事務手数料が定額の銀行と、借入額の2.2%を取る銀行では数十万円変わります）。この目安に当てはまらなくても得になる場合、当てはまっても損になる場合の両方があるため、実際の諸費用を入れて「得になるまで」の期間で判断することをおすすめします。
A. はい。「諸費用をローンに上乗せする」を選ぶと融資額に含めて計算します。このとき融資額が増えるため、借入額×料率で決まる融資事務手数料と、債権額×0.4%で決まる抵当権設定の登録免許税も増えます。増えた諸費用をまた上乗せすると融資額がさらに増える、という循環になるため、本ツールは矛盾しなくなるまで繰り返し計算しています。
A. いいえ。上乗せすると借り換えた直後の残債が元のローンより増えた状態から始まります。月々の返済は軽くなりますが、借金の額そのものはしばらく元より多いままです。その期間に売却や一括返済をすると、借り換えなかった方が有利だったことになります。本ツールは「残債が元のローンを下回るまで」の月数を表示します。試算例では、残高3,000万円に諸費用92万円を上乗せした場合、残債が元を下回るまで約7年かかりました。
A. 「残債が元を下回るまで」は、新しいローンの残高が元のローンの残高を下回る月です。手元に残った現金を勘定しないぶん厳しい見方で、売却や一括返済を考えるときの目安になります。「得になるまで」は、その月に完済して手を引いた場合の総コスト（それまでに払った額＋残債＋最初に出した現金）で比べたもので、軽くなった月々の分も利益に数えます。経済的にはこちらが本当の分岐点ですが、軽くなった分を使ってしまっているなら残債の方が実感に近くなります。
A. 残債・残りの期間・今の金利から計算した「本来払うべき毎月返済額」と比べます。実際に払っている額の方が少ない場合、変動金利の5年ルール（返済額の見直しは5年ごと）と125%ルール（見直しても前回の1.25倍まで）によって返済額が据え置かれ、元金が予定どおり減っていない可能性があります。そのときは、今の返済額のうち利息がいくらか、元金にいくら回っているか、この額のまま続いた場合に期間の最後にいくら残る計算になるかを表示します。
A. 「毎月◯円軽くなる」という表示は、本来払うべき額と比べた差です。今は据え置かれた少ない額を払っているため、実際の通帳の動きでは差を感じにくく、場合によっては月々が増えて見えることもあります。それでも借り換える意味はあります。据え置きで減っていなかった元金が、きちんと減る形に戻るからです。手残りの計算は元金の減り方を含んでいるため、過大な試算にはなっていません。
A. 残債の推移は借りている額そのものの比較で、2本の線が交差した時点から借り換えた方が借金が少なくなります。得の推移は、その時点で売却・完済した場合に借り換えた方がいくら得かを示し、線が0を上回った時点が「得になるまで」です。どちらのグラフもカーソルやタップで年ごとの数値が出るほか、「拡大」から大きな図と年ごとの数値表を開けます。
A. 「切り捨て」「切り上げ」を選べます。切り捨てた端数は融資で賄えないので自己資金として表示されます。切り上げた場合は融資額が必要額を上回り、その差額は手元に残る旨を表示します。いずれの場合も、丸めた後の融資額で事務手数料と登録免許税を計算し直しています。
A. はい。既定では合計を1項目で入れますが、トグルを開くと抵当権抹消（不動産の個数×1,000円）と抵当権設定（債権額×0.4%、住宅用家屋証明書があれば0.1%）の登録免許税、およびそれぞれの司法書士報酬に分けて入力でき、司法書士報酬の小計が表示されます。抵当権設定の登録免許税は融資額から自動計算できます。
A. はい。既定は税込2.2%ですが、1.1%の銀行や定額型（数万円）の銀行もあるため、料率も定額も入力できます。
A. 入力した金利がそのまま続く前提で計算します。将来の金利変動は反映されないため、変動金利を選ぶ場合は金利が上がったケースも入力して比較してください。
A. このツールでは考慮していません。借り換えで借入期間が10年未満になると住宅ローン控除が受けられなくなるなど、控除の残存年数によって有利不利が変わります。控除の残りがある方は税理士や金融機関にご確認ください。
A. 反映していません。がん保障付き団信などは金利が上乗せされる代わりに保障が手厚くなるため、金額だけでは比較できません。上乗せ後の金利を入力したうえで、保障内容は別途ご検討ください。