変動金利の5年ルール・125%ルール：返済額が同じでも元金は減りにくくなる

変動金利の住宅ローンは、金利が上がっても毎月の返済額がすぐには増えないことがあります。 多くの銀行が採用している5年ルールと125%ルールのためです。 返済額が変わらないので安心しがちですが、その間に起きているのは「元金の減りが遅くなる」ことです。

2つのルール

• 5年ルール：金利は半年ごとに見直すが、毎月の返済額は5年ごとにしか見直さない。
• 125%ルール：5年ごとの見直しでも、新しい返済額は前の返済額の1.25倍までしか上げない。

返済額が同じでも、金利が上がれば毎月の利息は増えます。返済額のうち利息に回る分が増え、元金に回る分が減ります。 なお、このルールを採用していない銀行もあります（金利の見直しに合わせて返済額も変わる）。契約書で確かめてください。

計算例：4,000万円・35年・0.5%で借りて、5年後に金利が上がる

当初の返済額は毎月103,834円です。5年後の1回目の見直し（残高約3,470.5万円・残り30年）の直後に金利が上がったとすると、 次の見直しまでの5年間は103,834円のままです。その内訳は次のようになります。

金利が2.5%になると、同じ103,834円を払っていても元金は毎月3.2万円ほどしか減りません。0.5%のままなら8.9万円減っていたはずです。 この差が5年間積み重なり、残高が思ったほど減っていない状態で次の見直しを迎えます。

次の見直しでも追いつかない

2.5%のまま次の見直しを迎えると、本来は137,127円に上げるべきところ、125%ルールで103,834円 × 1.25 ＝ 129,792円までしか上がりません。 足りない分は、多くの銀行で最終回にまとめて払うことになります。

未払利息：返済額が利息にも届かない

この例では、金利が約3.6%を超えると1か月の利息が103,834円を上回ります。返済額を全部払っても利息すら払い切れず、 払えなかった利息（未払利息）が積み上がっていきます。元金はまったく減りません。

気づいたときにできること

• 繰上返済：元金を直接減らせます。期間短縮型と返済額軽減型の違いは繰上返済はどちらが得かにまとめました。
• 固定金利への借り換え：金利上昇のリスクを止められますが、諸費用がかかります。借り換えの損益分岐を先に計算しましょう。
• 返済額の見直しを銀行に相談：5年を待たずに返済額を見直せるかどうか、取引している銀行に相談できます（対応は銀行によって違います）。