ワンルーム投資ラボ
ワンルームマンション投資の節税額 年収別早見表（1年目・2年目以降・4年目から増える税）
公開
書いた人：運営者（宅地建物取引士・上場不動産会社に10年勤務・現在はサラリーマン大家）
結論
年収800万円なら、1年目に約50万円、2・3年目は約31万円ずつ税が戻る。
4年目からは逆に税が年3〜4万円増える。節税が大きいのは最初の3年だけ。
この表の前提
中古ワンルーム（RC造・築14年）2,200万円、家賃88,000円、管理費8,000円・修繕積立金6,000円・管理委託手数料4,400円（月）、固定資産税6万円（年）、購入時の諸費用80万円。 借入2,100万円・金利1.9%・35年。建物は価格の60%、そのうち設備30%。独身・給与収入だけ・社会保険料は給与から概算。
1年目に戻る税（所得税＋住民税）
給与収入ごとの1年目の節税額
1年目が大きいのは、購入時の諸費用80万円をその年の経費にできるからです。年収が高いほど税率が高いので、同じ赤字でも戻る額が増えます。
年収別の早見表（年ごとの節税額）
| 給与収入 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 最初の10年の合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 500万円 | 270,400 | 159,100 | 157,900 | −18,300 | 447,500 |
| 600万円 | 295,600 | 183,900 | 182,700 | −24,500 | 474,500 |
| 700万円 | 389,300 | 271,100 | 269,500 | −36,800 | 647,800 |
| 800万円 | 497,300 | 310,200 | 308,600 | −36,800 | 833,300 |
| 1,000万円 | 555,600 | 320,300 | 318,200 | −36,800 | 912,700 |
| 1,200万円 | 567,400 | 342,200 | 340,100 | −40,600 | 939,300 |
| 1,500万円 | 750,800 | 460,100 | 456,600 | −52,800 | 1,262,800 |
4年目から税が増える理由
年収800万円の場合：不動産所得と税の増減
- 設備の減価償却が3年で終わる：中古は耐用年数が短くなり（簡便法）、築14年の設備は3年で償却が終わる
- ローンの利息が毎年減る：経費になるのは利息だけ。元金の返済は経費にならない
- 黒字になると給与に上乗せして課税：税率は給与と同じ（800万円なら所得税20%＋住民税10%）
黒字が20万円以下の年
給与が1か所で年末調整を受けている人は、給与以外の所得が20万円以下なら所得税の確定申告をしなくてよい（住民税の申告は必要）。 申告しなければ所得税の増える分はかからず、住民税だけになる（800万円の4年目なら36,800円のうち12,100円）。医療費控除などで申告するときは全部かかる。
最初の3年
+1,116,100円
年収800万円・税が戻る
35年の合計
−968,100円
払う税の方が多い
35年で見ると、払う税の方が多くなります。物件が利益を出しているということで、悪いことではありません。 ただ「節税になるから買う」と考えると、4年目以降の数字と合いません。判断するのは、節税込みの毎月の手残りと、売るときにいくら残るかです。
詳しい解説
節税の仕組み
家賃収入から経費（管理費・修繕積立金・管理委託手数料・固定資産税・ローンの利息・減価償却費など）を引いた残りが不動産所得です。 不動産所得が赤字なら、給与所得と相殺（損益通算）できます。給与から源泉徴収された所得税は確定申告で戻り、住民税は翌年6月からの分が下がります。
減価償却費はお金が出ていかない経費です。手元のお金は減らないのに所得だけが減るので、節税になります。 ただし建物の価格は、いずれ全部経費になる額が決まっています。早く経費にすれば、後の年の経費が減り、税が後ろにずれるだけです。
土地を買うための借入の利子
不動産所得が赤字のとき、土地を買うために借りたお金の利子の分は、給与と相殺できません（租税特別措置法41条の4）。 この表は、借入を建物から先に充てる決まりで土地の分を出し、その分を相殺から外しています。物件価格のうち土地の割合が大きいほど、戻る税は小さくなります。
表が当てはまらない人
- 配偶者や子を扶養している人、住宅ローン控除・iDeCoがある人は、税率の段が変わって表とずれる
- 新築は設備の耐用年数が15年と長く、1年あたりの償却費は小さい代わりに長く続く
- 家賃が下がる・空室がある・修繕積立金が上がると、黒字が小さくなり4年目以降の増税も小さくなる（手残りは減る）
- 年収1,500万円を超えると税率は上がり続けるが、赤字の額が同じなら戻る額の伸びは小さい
ふるさと納税への影響
赤字で住民税が下がると、ふるさと納税の上限も下がります。4年目以降の黒字の年は上限が上がります （不動産所得があるときのふるさと納税の限度額）。
よくある質問
Q. 税金はいつ戻りますか？
Q. 2年目以降も確定申告は必要ですか？
Q. 節税額が大きいほど良い物件ですか？
Q. 年収が低いと不利ですか？
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記事は一般的な仕組みの解説で、個別の税務判断や契約の助言ではありません。税額や手続きは、税務署・自治体・税理士などにご確認ください。