1R Investment Labs
ワンルーム投資ラボ
ワンルームマンションの投資は「節税になる」「年金代わりになる」と勧められることが多い一方で、数字を自分で確かめる機会は多くありません。節税は何年続くのか、毎月の手残りはいくらか、売るときにいくら残るかは、物件と融資の条件、本人の年収でまったく変わります。
このページでは、同じ中古ワンルーム（RC造・築14年・2,200万円、家賃88,000円、借入2,100万円・金利1.9%・35年）を例に、年収別に戻る税の額と4年目から税が増える理由、管理費・修繕積立金・管理委託手数料・固定資産税とローン返済を引いた毎月の収支、5年目から20年目までに売ったときの譲渡所得税と手元に残る額、中古の建物の耐用年数（簡便法）を解説した記事をまとめています。
書いているのは、上場している不動産会社に10年勤めた宅地建物取引士で、今は自分で物件を持つサラリーマン大家です。記事の数字はすべて、このサイトのワンルーム投資シミュレーター（提案資料作成）で出した値と一致させています。ご自身の物件と年収で確かめるときは、そちらをお使いください。
このテーマの要点
- 節税が大きいのは最初の3年。1年目は購入時の諸費用、1〜3年目は中古の設備の減価償却が大きく、給与と相殺できる赤字が出る
- 4年目からは不動産所得が黒字になり、税は増える側に回る。35年で見ると払う税の方が多いことも珍しくない（物件が利益を出している証拠）
- 家賃88,000円・借入2,100万円の例では、経費とローンを引くと毎月3,892円の持ち出し。判断の目安は、節税が終わった後の手残りを給与から払い続けられるか
- 広告の表面利回りは経費を引いていない。経費を引いた実質利回りと、ローン返済後の手残りで比べる
- 売るときの税率は、売った年の1月1日に所有5年を超えているかで決まる。買った年を1年目とすると6年目までは39.63%、7年目から20.315%
- 買った価格より安く売っても、減価償却で取得費が下がっているので税がかかる。投資用の物件には自宅の3,000万円控除は使えない
詳しい根拠と計算例は、下の各記事で解説しています。
記事一覧（4本）
- ワンルームマンション投資の節税額 年収別早見表（1年目・2年目以降・4年目から増える税）中古ワンルームを買ったとき、所得税と住民税がいくら戻るかを年収500万〜1,500万円で早見表にしました。1年目が大きく、2・3年目は小さくなり、4年目からは逆に税が増える理由も、提案資料作成の計算で示します。
- ワンルームマンション経営の毎月の手残り：家賃8.8万円で収支を計算（表面利回り・実質利回り）家賃88,000円の中古ワンルームを2,100万円のローンで買ったとき、管理費・修繕積立金・管理委託手数料・固定資産税とローン返済を引くと毎月いくら残るかを計算。節税込みの年間の手残りと、空室・金利上昇の影響も示します。
- ワンルームを売ったらいくら残る？譲渡所得税の5年ルールと売却の手残り（5年目〜20年目）投資用ワンルームを5年目・6年目・7年目・10年目・20年目に売ったときの譲渡所得・税・ローン返済後の手残りを計算。6年目までは税率39.63%、7年目から20.315%になる理由と、安く売っても税がかかる仕組みを解説します。
- 中古ワンルームの減価償却：耐用年数の簡便法と計算例中古マンションなど中古の建物を買ったときの耐用年数を求める簡便法（耐用年数省令3条）の計算方法を、RC造・木造・鉄骨造の例で解説します。築年数が法定耐用年数を超えている場合や、償却費が所得に与える影響もまとめます。