ワンルーム投資ラボ
ワンルームマンション経営の毎月の手残り：家賃8.8万円で収支を計算（表面利回り・実質利回り）
公開
書いた人：運営者（宅地建物取引士・上場不動産会社に10年勤務・現在はサラリーマン大家）
結論
家賃88,000円のワンルームでも、経費とローンを払うと毎月3,892円の持ち出し。
2・3年目は節税で年25万円ほどのプラスになるが、4年目からは年約10万円のマイナスになる（年収800万円）。
例の物件
中古ワンルーム（RC造・築14年）2,200万円、頭金100万円、借入2,100万円・金利1.9%・35年。会社員・年収800万円・独身。
毎月の収支
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃 | 88,000円 |
| 管理費 | −8,000円 |
| 修繕積立金 | −6,000円 |
| 管理委託手数料（家賃の5%） | −4,400円 |
| 固定資産税・都市計画税（年6万円） | −5,000円 |
| ローン返済前の収支 | 64,600円 |
| ローン返済（2,100万円・1.9%・35年） | −68,492円 |
| 毎月の手残り（税引前） | −3,892円 |
管理費と修繕積立金はマンションの管理組合へ、管理委託手数料は入居者を探して家賃を集める賃貸管理会社へ払います。どれも空室の月も止まりません。
利回りは3つある
2,200万円・家賃88,000円の場合
表面利回り
4.8%
年間家賃1,056,000円 ÷ 価格
実質利回り
3.52%
経費を引いた775,200円 ÷ 価格
ローン返済後
−3,892円
毎月の手残り
広告に載るのは表面利回りで、経費を何も引いていません。現金で買う人には実質利回りが目安になり、ローンで買う人に大事なのは返済後の手残りです。
節税を入れると（年収800万円）
1年分の手残り
2年目は税引前で年51,984円の持ち出しですが、税が310,200円戻るので差し引き258,216円のプラスです。 4年目からは不動産所得が黒字になり、税が増える分だけ持ち出しが大きくなります（年収別の節税額）。 税引前の持ち出しが2年目より大きいのは、家賃が毎年0.5%ずつ下がる前提にしているためです。
判断の目安
節税が終わったあとの手残りを、給与から無理なく払い続けられるか。最初の3年のプラスだけを見て決めない。
手残りを動かすもの
1年あたりの影響
金利が1.9%から2.9%に上がると、毎月の返済は68,492円から79,651円になります。修繕積立金は、築年数がたつと大規模修繕に向けて段階的に上がるのが普通です。
詳しい解説
入る家賃を見積もる
- 今の募集の家賃と比べる：売主が示す家賃ではなく、同じ建物・同じ駅の、広さと築年数が近い部屋の募集を見る
- 家賃は年とともに下がる：古いワンルームは毎年少しずつ下がることが多い。シミュレーターは年0.5%を目安にしている
- 入居中なら賃貸借契約を確かめる：家賃・契約の始まり・今の相場より高くないか。高い家賃は退去のときに下がる
- 更新料・礼金は地域で違い、確実ではない：計画には入れない方が安全
サブリース（家賃保証）
会社が部屋を借り上げて転貸する方式です。保証される家賃は相場より低く、多くの契約で数年ごとに見直せることになっています。 見直しの条項、解約の予告期間、オーナーから解約できるかを確かめてください。
退去のときにかかるもの
- 原状回復と清掃（普通の使い方による傷みはオーナーの負担。原状回復の負担割合）
- 入居者を見つけた仲介会社への広告料（家賃の1か月分ほどのことが多い）
- 次の入居者が決まるまでの1〜3か月の空室
手残りをよくするには
- 頭金を増やす：借りる額が減り、毎月の返済と金利が上がったときの影響が小さくなる。ただし手元の現金は減る
- 金融機関を比べる：金利だけでなく、事務手数料・保証料などの諸費用も含めて比べる
- 管理の契約を見直す：管理委託手数料の率と、入居者が決まったときの費用の負担を確かめる
- 買う前に修繕の計画を見る：管理組合の長期修繕計画と修繕積立金の残高で、値上げの時期と幅の見当がつく
後から来る出費
- 給湯器・エアコン・キッチンの交換（10〜15年ごとが目安）
- 不動産取得税（買ってから数か月後に届く）
- 税理士に確定申告を頼むならその報酬
よくある質問
Q. 毎月マイナスでも投資になりますか？
Q. 固定資産税が年6万円と安いのはなぜですか？
Q. 繰上返済はした方がいいですか？
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記事は一般的な仕組みの解説で、個別の税務判断や契約の助言ではありません。税額や手続きは、税務署・自治体・税理士などにご確認ください。