不動産投資の赤字とふるさと納税の上限（損益通算と土地の借入金利子）

ワンルームマンションなどの不動産投資では、減価償却費（中古なら簡便法で短くした耐用年数で計算）や借入金の利子で帳簿上の赤字が出ることがあります。 この赤字は給与所得と相殺でき、所得税・住民税が減ります。その一方で、ふるさと納税の上限額も下がります。 一般的な早見表は給与収入だけを前提にしているので、不動産投資をしている人がそのまま使うと、寄附しすぎて自己負担が増えることがあります。

なぜ赤字で上限が下がるのか

ふるさと納税で自己負担2,000円を超えて戻ってくる額のうち、一番大きいのは住民税の「特例分」です。 この特例分には上限があり、住民税所得割額の2割までと決まっています（地方税法第37条の2）。 ふるさと納税の上限額は、おおよそ次の式で決まります。

不動産所得の赤字を給与所得と損益通算すると、課税所得が下がり、住民税の所得割も下がります。 基準になる所得割が小さくなるので、上限額も一緒に下がる、という仕組みです。 さらに、課税所得が下がって所得税の税率区分が1段下がると、式の分母が大きくなり、上限額はもう一段下がります。

計算例：給与収入800万円の場合

独身・40歳未満・社会保険料は給与から概算・生命保険料控除などその他の控除なし、として計算しています。

赤字が100万円なら上限は約4.1万円下がります。所得税の課税所得が330万円を下回り、上限の計算に使う税率が20%から10%に下がるため、 住民税の所得割が減った分より大きく下がります。300万円になると課税所得が195万円を下回って税率は5%になり、 上限は3.7万円ほどまで下がります。

土地の借入金利子は通算できない

不動産所得の赤字のうち、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は、給与所得などと損益通算できません （租税特別措置法第41条の4）。建物の分と違い、土地は減価しない資産なので、その借入れの利子で作った赤字を他の所得と相殺させない、という趣旨です。

上の表の3行目がこの例です。赤字は100万円でも、うち20万円が土地の借入金利子なので、通算できるのは80万円だけです。 その分、上限の下がり方は小さくなります（88,953円 → 107,461円）。この例では、課税所得が330万円を下回らないので税率も20%のままです。 物件の購入代金を土地と建物に分け、借入金の利子を按分して求めます。

住宅ローン控除がある場合

住宅ローン控除は、所得税から引き切れなかった分を住民税から引く仕組みです。 ふるさと納税の上限の基準になる所得割は、住宅ローン控除を引く前の額なので、 住宅ローン控除そのものが上限を下げるわけではありません。

ただし、不動産の赤字で所得税が減ると、住宅ローン控除のうち所得税から引き切れない分が増えます。 住民税から引ける額には上限（課税総所得金額の5%または7%、最高97,500円または136,500円）があるため、 それを超えた分は使い切れずに消えてしまいます（いわゆる「枠落ち」）。 不動産投資の節税効果を見るときは、この消えてしまう分も差し引いて考える必要があります。

確定申告とワンストップ特例

• 不動産所得がある人は確定申告が必要なので、ワンストップ特例は使えません。寄附金控除は確定申告書に記載します。
• 赤字が出る年と黒字の年で上限は大きく変わります。前年の数字ではなく、その年の見込みで計算しましょう。