ワンルームを売ったらいくら残る？譲渡所得税の5年ルールと売却の手残り（5年目〜20年目）

自宅の3,000万円控除は使えない

自分が住んでいた家を売るときの3,000万円の特別控除は、貸していた物件には使えません。 自宅を売るときの税金はマンションを売ったときの税金にまとめています。

売って損が出たとき

投資用の物件を売った損（譲渡損失）は、給与や不動産所得と相殺できません。自宅の買換えなどの特例も、投資用には使えません。

取得費と譲渡費用に入るもの

• 取得費：土地と建物の購入代金、買ったときの仲介手数料など。ただし、不動産所得の経費にした諸費用は二重に入れられない
• 譲渡費用：売るときの仲介手数料、売買契約書の印紙税（印紙税と仲介手数料の上限）、入居者に退去してもらう立退料
• 買ったときの売買契約書が無いと、取得費は売った価格の5%しか認められず、税が大きく増える。契約書は必ず残す

入居者がいるまま売るか、空けて売るか

入居者がいるまま投資家に売る（オーナーチェンジ）と、買主は利回りで価格を決めます。空室にして自分で住む人に売ると、周りの中古マンションの相場で売れ、高くなることがあります。 ただし退去を待つ間の家賃が入らず、原状回復の費用もかかります。

売るときの精算

固定資産税・管理費・家賃は、決済の日で売主と買主が日割りで精算し、預かっている敷金は買主へ引き継ぎます （固定資産税の日割り精算・管理費と賃料の精算）。 ローンを一括で返すときの手数料、抵当権を外す登記の費用もかかります。