中古ワンルームの減価償却：耐用年数の簡便法と計算例

建物の減価償却は、構造ごとに決まった法定耐用年数（鉄筋コンクリート造の住宅なら47年）で行います。 ただし中古の建物を買った場合は、築年数を考えて短くした耐用年数を使えます。 その求め方のひとつが「簡便法」です（減価償却資産の耐用年数等に関する省令 第3条）。 中古ワンルームの収支を見るときは、この年数が償却費の大きさを決めます。

簡便法の計算式

経過年数が法定耐用年数のうちどこまで進んでいるかで、式が2つに分かれます。

正確には、経過年数は月数で数えてから式に当てはめ、最後に1年未満を切り捨てます。 築年数を年単位で丸めてから計算すると、月数で計算した場合と1年ずれることがあります。

構造・築年数ごとの耐用年数

たとえば築20年のRC造なら、（47 − 20）＋ 20 × 20% ＝ 27 ＋ 4 ＝ 31年です。 木造は築22年以上なら一律4年になり、4年で建物の取得価額を償却し終えます。

償却費の計算例

建物（躯体）部分の取得価額が1,000万円の場合の、1年分（12か月使った年）の償却費です。 定額法の償却率は耐用年数ごとに決まっています。

買った年は、使い始めた月からの月数で按分します（例：10月に貸し始めたら3/12）。 最後の年は1円（備忘価額）を残して償却を終えます。

簡便法を使うときの注意

• 選べるのは取得した年だけ：簡便法は、中古資産を事業に使い始めた年に選びます。その年に法定耐用年数で償却した場合、翌年以後に簡便法へ切り替えることはできません。
• 大きな改修をした場合は使えないことがある：取得後の資本的支出（リフォームなど）が取得価額の50%を超えると、簡便法は使えず法定耐用年数で償却します。
• 建物附属設備は別に計算する：給排水・電気設備などの建物附属設備は、躯体とは別の資産で、法定耐用年数も別（多くは15年）です。中古なら設備にも簡便法を当てられ、全部経過していれば15年 × 20% ＝ 3年です。
• 土地は償却できない：区分マンションの購入代金は土地（敷地権）と建物に分け、建物分だけを償却します。売買契約書に内訳がない場合は、固定資産税評価額の比率などで按分します。

短い耐用年数の良い面と裏面

耐用年数が短いほど毎年の償却費が大きくなり、不動産所得が小さく（赤字に）なります。 赤字は給与所得と損益通算でき、所得税・住民税が減ります。その一方で、ふるさと納税の上限も下がります （詳しくは不動産投資の赤字とふるさと納税の上限）。

• 償却が終わると所得が急に増える：償却費がなくなった年から、同じ家賃でも所得が大きくなります。ローンの元金返済は経費にならないので、手元の現金は増えないのに税金だけ増える状態になりえます。
• 売るときの取得費が小さくなる：譲渡所得の計算では、取得価額から償却した分を引いた額が取得費になります。早く償却したぶん、売却時の譲渡所得は大きくなります。