原状回復の負担割合：ガイドラインの耐用年数と敷金の精算、東京ルール・関西の敷引き

原因：通常の使用か、そうでないか

2020年4月の民法改正で、借主は「通常の使用による損耗」と「経年変化」を直さなくてよいと明記されました（民法621条）。 家具の設置跡、日焼け、画鋲の穴、冷蔵庫の裏の電気ヤケなどは、ふつうに住んでいれば生じるものとして貸主の負担です。 一方、タバコのヤニや臭い、落書き、引越しのときのキズ、結露を放置して広がったカビ、ペットのキズなどは借主の負担になりえます。

範囲：傷んだ部分の最小単位

借主の負担は、傷んだ部分を直すのに必要な最小の単位（㎡、1枚など）に限るのが基本です。クロスは、一部だけ張り替えると色の違いが分かってしまうため、 傷んだ箇所を含む一面までが目安とされています。色合わせのために残りの面を張り替える費用は貸主の負担です。 ただし、喫煙で部屋全体のクロスが変色したり臭いが付いたりした場合は、部屋全体が対象になりえます。

経過年数：残存価値1円の直線

クロスなどは年数とともに価値が下がるので、ガイドラインは耐用年数で残存価値が1円になる直線を想定し、退去時までの経過年数に応じて借主の負担割合を下げます。 クロス（6年）を新品で入居して3年で退去すれば50%、4年8か月なら約22%（1−56/72）です。耐用年数を過ぎていれば、ほぼ0になります。 ただし、耐用年数を過ぎても使える状態のものを故意に傷つけたときは、工事の手間などを求められることがあります。

敷金の精算

敷金は、明け渡しのときに未払いの賃料や借主が負担する原状回復費用などを差し引いて返すものと定められています（民法622条の2）。 敷引きのある契約では、決まった額を差し引いたうえで精算します。

判例

• 最高裁 平成17年12月16日：通常損耗を借主の負担にする特約は、その範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で明確に説明されて合意していることが必要。
• 最高裁 平成23年3月24日・7月12日：敷引特約は、額が通常損耗の補修費用や賃料などに照らして高すぎなければ、消費者契約法10条で無効にならない。
• 最高裁 平成23年7月15日：契約書にはっきり書かれた更新料は、賃料や更新期間に照らして高すぎるなどの事情がなければ有効。

東京ルールの説明事項

東京都の条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）は、重要事項説明に合わせて、退去時の復旧の原則、入居中の修繕の原則、 借主の負担を定めた特約の内容、修繕の連絡先を書面で説明することを宅建業者に求めています。

部位ごとの負担と敷金の戻りは、原状回復の負担割合（α版）で計算できます。