住宅ローン・買い替え
金利が上がったら住宅ローンの返済額はいくら増える？3,000万・4,000万円の早見表
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書いた人：運営者（宅地建物取引士・上場不動産会社に10年勤務・現在はサラリーマン大家）
結論
3,000万円・35年・0.5%なら、金利が1%上がると毎月＋13,980円、総額で＋587万円。
上がるのが10年後なら毎月＋9,939円。早く上がるほど、借入が大きいほど響く。
3,000万円・35年・0.5%（毎月77,875円）
最初から金利が上がっていたら、毎月いくら増えるか
| 上がる幅 | 最初から | 5年後から | 10年後から |
|---|---|---|---|
| +0.25% | +3,360円 | +2,888円 | +2,414円 |
| +0.5% | +6,810円 | +5,844円 | +4,875円 |
| +1% | +13,980円 | +11,955円 | +9,939円 |
| +1.5% | +21,503円 | +18,332円 | +15,191円 |
| +2% | +29,373円 | +24,970円 | +20,628円 |
4,000万円・35年・0.5%（毎月103,834円）
| 上がる幅 | 最初から | 5年後から | 10年後から |
|---|---|---|---|
| +0.25% | +4,479円 | +3,850円 | +3,218円 |
| +0.5% | +9,080円 | +7,791円 | +6,500円 |
| +1% | +18,639円 | +15,940円 | +13,252円 |
| +1.5% | +28,671円 | +24,442円 | +20,254円 |
| +2% | +39,164円 | +33,293円 | +27,504円 |
4,000万円で2%上がると、総額は1,645万円増えます（最初から）。10年後からでも825万円です。
この表は「すぐに返済額を見直した」とき
多くの銀行の変動金利は、返済額を5年ごとにしか見直さず、上げ幅も1.25倍までです。そのあいだ返済額は変わりませんが、 利息が増えたぶん元金が減りにくくなります（5年ルール・125%ルール）。
備えるなら
詳しい解説
なぜ「早く上がるほど」響くのか
元利均等返済では、返済の前半ほど残高が大きく、毎月の返済のうち利息の割合が高くなっています。同じ1%でも、残高が3,000万円のときと 10年後に約2,196万円まで減ったときとでは、増える利息が違います。10年後に上がる場合は残り25年で返し直すことになり、毎月の増え方は小さくなりますが、 総額ではやはり数百万円の差になります。
計算の前提
- 元利均等返済・ボーナス払いなし・借入時の金利0.5%・35年。
- 「5年後から」「10年後から」は、その時点の残高を、上がった金利で残りの期間で返し直した返済額。それまでの返済は元の金利のまま。
- 総額の差は、35年間に払う返済額の合計の差（諸費用・保証料・団信の費用は入れていません）。
借入額・金利・何年後から上がるかを変えた計算は、ローン計算の「金利が上がったら」でできます。
返済負担率で見る
年収に占める年間の返済額の割合（返済負担率）で見ると、増え方の重さがつかみやすくなります。年収600万円の人が3,000万円を借りた場合、 0.5%のままなら年934,500円で約15.6%です。最初から1%上がると年1,102,260円で約18.4%、2%上がると年1,286,976円で約21.4%になります。 銀行の審査では、実際の金利より高い「審査金利」で返済負担率を計算して、金利が上がっても払えるかを見ています。 自分でも、今の金利ではなく+1%・+2%の返済額で家計が回るかを確かめておくと安心です。
3,000万円の総額の差
| 上がる幅 | 最初から | 5年後から | 10年後から |
|---|---|---|---|
| +0.5% | +2,860,244円 | +2,103,627円 | +1,462,509円 |
| +1% | +5,871,447円 | +4,303,923円 | +2,981,787円 |
| +2% | +12,336,639円 | +8,989,142円 | +6,188,458円 |
よくある質問
Q. 変動金利は、日銀が利上げするとすぐ上がりますか？
Q. 固定金利にしておけば安心ですか？
Q. 金利上昇に備えて、まず何をすればよいですか？
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記事は一般的な仕組みの解説で、個別の税務判断や契約の助言ではありません。税額や手続きは、税務署・自治体・税理士などにご確認ください。