住宅ローンの繰上返済：期間短縮型と返済額軽減型のどちらが得か

住宅ローンの繰上返済には、返済期間を短くする期間短縮型と、毎月の返済額を下げる返済額軽減型があります。 同じ額を繰上返済しても、減る利息は大きく違います。ただし「利息が多く減る方が常に正解」とは限りません。

2つの型の違い

• 期間短縮型：毎月の返済額はそのままで、完済が早まる。繰上返済した元金にかかるはずだった、後ろの期間の利息がまるごとなくなる。
• 返済額軽減型：完済の時期はそのままで、毎月の返済額が下がる。家計に余裕ができるが、減る利息は期間短縮型より少ない。

計算例：3,000万円・35年・1.0%で、5年後に300万円を繰上返済

元利均等返済、ボーナス返済なしで、当初の返済額は毎月84,685円です。5年後（残高約2,633万円）に300万円を繰上返済した場合を、 このサイトのローン計算ツールで計算しました。

期間短縮型は利息が約97万円減り、完済が3年10か月早まります。返済額軽減型は利息の減り方が約47万円と半分ほどですが、 毎月の返済が9,649円軽くなります。

期間短縮型が向いている人・返済額軽減型が向いている人

期間短縮型

• 定年までに完済したい、完済時期を前倒ししたい。
• 今の返済額を払い続けても家計に無理がない。

返済額軽減型

• 教育費など、これから出費が増える時期に備えたい。
• 収入が減る見込みがある（転職・育休・定年後の再雇用など）。
• 変動金利で、将来の金利上昇で返済額が上がったときの余裕を作っておきたい。

繰上返済の前に確かめること

• 手元の現金を残す：繰上返済したお金は戻ってきません。病気や失業に備えた生活費（数か月〜1年分）を残した上で行いましょう。
• 住宅ローン控除との関係：控除額は年末残高の0.7%です。控除期間中は、ローン金利が0.7%より低いと、 繰上返済で減る利息より控除の減り方の方が大きくなることがあります。 また、期間短縮で最初の借入から完済までの期間が10年未満になると、その年から控除を受けられなくなります。
• 手数料：インターネットでの繰上返済は無料の銀行が多いですが、窓口や固定金利期間中は手数料がかかることがあります。