ローン・投資の解説記事
住宅ローンは、金利が少し違うだけで総額が数十万円〜数百万円変わります。一方で、借り換えの諸費用や、変動金利の返済額の据え置きなど、毎月の返済額だけを見ていると気づきにくい落とし穴もあります。
このページでは、借り換えの諸費用と「いつ得になるか」の考え方、繰上返済の期間短縮型と返済額軽減型の違い、変動金利の5年ルール・125%ルールと未払利息、マンションを売ったときの譲渡所得と3,000万円控除を解説した記事をまとめています。
記事の数字は、借り換えシミュレーターやローン計算ツールと同じ計算で出しています。ご自身の条件で試すときは、記事の下のツールをお使いください。
このテーマの要点
- 借り換えは「毎月いくら減るか」ではなく「いつ得になるか」で判断する。諸費用をローンに上乗せすると、借金の残りが元を下回るまで何年もかかることがある
- 金利差が小さい・残りの期間が短いと、諸費用を取り戻せないまま完済になることがある
- 繰上返済で減る利息は、期間短縮型の方が返済額軽減型より多い。ただし毎月の負担を下げたいなら返済額軽減型
- 変動金利の多くは、金利が上がっても返済額を5年間変えず、見直しても前の1.25倍まで。その間は元金の減りが遅くなり、利息すら払いきれない未払利息が出ることもある
- 自宅を売って利益が出ても、3,000万円の特別控除で税金がかからないことが多い。購入時の契約書が無いと、取得費が売った金額の5%しか認められず税金が跳ね上がる
詳しい根拠と計算例は、下の各記事で解説しています。
記事一覧（4本）
- 中古ワンルームの減価償却：耐用年数の簡便法と計算例中古マンションなど中古の建物を買ったときの耐用年数を求める簡便法（耐用年数省令3条）の計算方法を、RC造・木造・鉄骨造の例で解説します。築年数が法定耐用年数を超えている場合や、償却費が所得に与える影響もまとめます。
- 住宅ローン借り換えの判断：諸費用と損益分岐の考え方住宅ローンの借り換えで得になるかは、金利差だけでは決まりません。事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用、それを現金で払うかローンに上乗せするか、何年で元が取れるかの考え方を解説します。
- 変動金利の5年ルール・125%ルール：返済額が同じでも元金は減りにくくなる変動金利の住宅ローンにある5年ルールと125%ルールの仕組みを、金利が上がったときに毎月の返済額の内訳がどう変わるか、未払利息が生じる金利の目安まで計算例で解説します。
- 住宅ローンの繰上返済：期間短縮型と返済額軽減型のどちらが得か住宅ローンの繰上返済の期間短縮型と返済額軽減型で、減る利息と期間がどれだけ違うかを計算例で比べ、向いている人、住宅ローン控除との関係、繰上返済の前に確かめることを解説します。