住宅ローン・買い替え
中古マンション購入の諸費用 早見表：価格別の目安と内訳（仲介手数料・ローン・登記）
公開
書いた人：運営者（宅地建物取引士・上場不動産会社に10年勤務・現在はサラリーマン大家）
結論
中古マンションを仲介で買うと、諸費用は物件価格の7%前後（4,000万円の例で約267万円）。
一番大きいのは仲介手数料。次がローンの費用で、登記の税金は評価額しだい。
価格別の早見表
| 物件の価格 | 合計 | 仲介手数料（上限） | 売買契約書の印紙 | ローンの費用（例） |
|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 1,170,000円 | 726,000円 | 10,000円 | 434,000円 |
| 3,000万円 | 1,707,000円 | 1,056,000円 | 10,000円 | 641,000円 |
| 4,000万円 | 2,244,000円 | 1,386,000円 | 10,000円 | 848,000円 |
| 5,000万円 | 2,781,000円 | 1,716,000円 | 10,000円 | 1,055,000円 |
| 6,000万円 | 3,378,000円 | 2,046,000円 | 30,000円 | 1,302,000円 |
| 7,000万円 | 3,915,000円 | 2,376,000円 | 30,000円 | 1,509,000円 |
| 8,000万円 | 4,452,000円 | 2,706,000円 | 30,000円 | 1,716,000円 |
ローンの費用は、事務手数料（借入の2.2%の例）・金銭消費貸借契約書の印紙（紙で契約するとき）・抵当権設定の登録免許税（0.1%）の合計です。 保証料型のローン（事務手数料が数万円で、保証料を払う）や、電子契約（印紙が要らない）なら変わります。
例：4,000万円の中古マンション
平成17年築・65㎡・土地（敷地権）の評価額1,000万円・建物800万円・借入3,600万円・2026年に自分で住むために買う場合。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料（上限） | 1,386,000円 |
| 売買契約書の印紙 | 10,000円 |
| ローンの費用（例） | 848,000円 |
| 登録免許税（土地・建物） | 174,000円 |
| 不動産取得税 | 0円 |
| 司法書士の報酬（例） | 100,000円 |
| 火災・地震保険（例） | 150,000円 |
| 合計 | 2,668,000円 |
物件価格の約6.7%です。このほかに、固定資産税と管理費・修繕積立金を引渡しの日で日割りして売主に払います（固定資産税の日割り精算）。
内訳
貸すために買うと税金が増える
同じ物件を賃貸に出すために買うと、住宅の軽減が使えません。
| 税金 | 自分で住む | 賃貸に出す |
|---|---|---|
| 登録免許税（土地・建物） | 174,000円 | 310,000円 |
| 登録免許税（抵当権） | 36,000円 | 144,000円 |
| 不動産取得税 | 0円 | 390,000円 |
差は約63万円です。税率と軽減の条件は不動産を買うときの税金にまとめています。
評価額は課税明細で確かめる
登記の税金は売買代金ではなく固定資産税評価額で決まります。売主の固定資産税の課税明細書か、市区町村の評価証明書で確かめます。
詳しい解説
仲介手数料の上限
400万円を超える物件は「価格×3%＋6万円」に消費税を足した額が上限です。上限なので、これより安いこともあります。 売主から直接買う物件（新築の分譲など）にはかかりません（印紙税と仲介手数料の上限）。
印紙は2種類
- 売買契約書：軽減税率で、1,000万円超5,000万円以下は10,000円、5,000万円超1億円以下は30,000円（令和9年3月31日まで）
- ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）：軽減は無く、1,000万円超5,000万円以下は20,000円、5,000万円超1億円以下は60,000円。電子契約なら要らない
ローンの費用は2つの型
- 定率型：事務手数料が借入の2.2%前後。保証料は無い
- 保証料型：事務手数料は数万円で、保証料を一括か金利に上乗せで払う
繰上げ返済をすると、保証料型は一部が戻ることがあり、定率型は戻りません。どちらが安いかは借入額と返す期間で変わります。
現金で用意するもの
諸費用はローンに含められないことが多く、手付金と合わせて現金で用意します。諸費用も借りられるローンもありますが、借入額が増え、金利が上がることがあります。 引越し・家具・リフォームのお金は、この表とは別に見ておきます。
よくある質問
Q. 新築マンションの諸費用は？
Q. 諸費用を安くできますか？
Q. 不動産取得税はいつ払いますか？
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記事は一般的な仕組みの解説で、個別の税務判断や契約の助言ではありません。税額や手続きは、税務署・自治体・税理士などにご確認ください。