住宅ローン・買い替え
マンション買い替えの資金計画：売った手取りを頭金にする計算と、売り先行・買い先行
公開
書いた人：運営者（宅地建物取引士・上場不動産会社に10年勤務・現在はサラリーマン大家）
結論
買い替えの資金計画は「今の家を売って手元に残る額」から始める。売った価格 − 仲介手数料 − 残っているローン が次の頭金になる。
売るのと買うのはどちらが先か（売り先行・買い先行）で、資金の不安と住まいの不安のどちらを取るかが決まる。
売った手取りが次の頭金になる
例：今のマンションを4,000万円で売る（ローンの残り2,500万円）
売る価格
40,000,000円
− 仲介手数料
1,386,000円（上限）
− 売買契約書の印紙
10,000円
− ローンの残り
25,000,000円
＝ 手元に残る額
13,604,000円
ここから、ローンを一括で返す手数料と、抵当権を外す登記の費用（司法書士の報酬を含めて数万円）が引かれます。 利益が出ても、自分が住んでいた家なら3,000万円の特別控除で税がかからないことが多いです（マンションを売ったときの税金）。
次の家で借りる額
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件の価格 | 50,000,000円 |
| 仲介手数料（上限） | 1,716,000円 |
| 売買契約書の印紙 | 10,000円 |
| 登記・ローン・火災保険など（例） | 1,800,000円 |
| 必要な額の合計 | 53,526,000円 |
| 頭金（今の家の手取り） | −13,604,000円 |
| 借りる額 | 39,922,000円 |
登記の費用は固定資産税評価額、ローンの費用は金融機関で変わります（買うときの税金）。 手取りを全部頭金に回すと、引越し・家具・仮住まいのお金が足りなくなることがあるので、一部は手元に残しておきます。
売り先行と買い先行
売り先行
資金が確定
仮住まいが要ることがある
買い先行
住まいが確定
ローンが2本になることがある
- 売り先行：売る価格が決まってから買うので、資金計画がずれない。新居が決まるまで引渡しを待ってもらうか、仮住まい（家賃・引越し2回）になる
- 買い先行：気に入った家を逃さない。売れるまで今のローンと新しいローンを両方払う。審査で今のローンも返済に数えられ、借りられる額が下がる
- 同時に進める：売る決済と買う決済を同じ日にそろえる。買う契約に「今の家が売れなければ解約できる」特約（買換え特約）を付けることが多い
売っても今のローンが残るとき
売る価格よりローンの残りが多いと、差額を現金で返さないと抵当権を外せず、売れません。手段は2つです。
- 住み替えローン：返しきれない分を新しい家のローンに上乗せして借りる。借入が物件の価格を超えるので審査は厳しく、金利も高めになりやすい
- 貯金で埋める：差額を現金で用意する。新居の頭金はその分減る
ローンの残りを先に確かめる
返済予定表か、金融機関の残高のお知らせで、売る予定の月の残りを確かめます。査定の価格から仲介手数料を引いた額と比べると、上乗せが要るかが分かります。
詳しい解説
進める順番
- 今の家のローンの残りと、査定の価格を調べる（2〜3社）
- 手取りの見込みから、新居の予算と借りる額を出す。金融機関の事前審査を受ける
- 売り先行か買い先行かを決め、売る契約・買う契約の引渡しの日を調整する
- 決済の日に、売った代金で今のローンを返し、抵当権を外す。新居の決済で新しいローンが実行される
3,000万円控除と住宅ローン控除は一緒に使えない
今の家を売って3,000万円の特別控除を使うと、新しい家に住んだ年とその前2年・後3年のどこかで使った場合、新しい家の住宅ローン控除は受けられません。 売った利益が小さいなら、3,000万円控除を使わずに税を払い、住宅ローン控除を受けた方が得なこともあります。どちらが得かは、売った利益と新しいローンの額で比べます。
売って損が出たとき
売った年の1月1日に5年を超えて持っていた自宅を売って損が出て、新しい家を10年以上のローンで買うときは、その損を給与などと相殺し、残りを翌年以降3年間繰り越せる特例があります（令和9年12月31日までの売却）。 こちらは住宅ローン控除と一緒に使えます。
つなぎ融資
買い先行で、今の家が売れる前に新居の代金が要るとき、売れるまでの短い期間だけ借りるお金です。金利は住宅ローンより高く、扱っていない金融機関もあります。
売るときの精算
固定資産税と管理費・修繕積立金は、決済の日で買主と日割りで精算します（固定資産税の日割り精算）。 決済の当日の流れは決済当日の流れにまとめています。
よくある質問
Q. 今のローンを返しながら新しいローンは借りられますか？
Q. 査定の価格どおりに売れますか？
Q. 売った翌年に確定申告は要りますか？
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記事は一般的な仕組みの解説で、個別の税務判断や契約の助言ではありません。税額や手続きは、税務署・自治体・税理士などにご確認ください。