不動産決済 日割り精算計算

A. 関東（1月1日起算）と関西（4月1日起算）の慣習がありますが、地域や取引慣行によって異なります。項目の「この項目の詳しい設定」で個別に切り替えられるので、実際の取引条件に合わせて選択してください。

A. 土地と家屋を別々に丸めてから足しているためです。地方税法20条の4の2により、課税標準額は土地と家屋を合算してから1,000円未満を切り捨て、税率を乗じたうえで税目ごとに100円未満を切り捨てます。この順序を踏まないと数百円ずれます。年額欄の横の「年税額を計算」を押すと、この手順どおりに計算し、途中の金額を1段ずつ表示します。

A. 年額欄の横の「年税額を計算」を押し、「お手元の資料」で持っている書類を選んでください。公課証明書の相当税額しか無い場合や、評価証明書の評価額しか無い場合でも計算できますが、いずれも概算になります（画面にも警告が出ます）。評価額から課税標準額を推計する場合、実際には負担調整措置があるため一致しないことが多く、最終的には課税明細書・公課証明書でご確認ください。

A. 「軽減・減額を適用する」を開くと、小規模住宅用地に対する都市計画税の軽減（税額の1/2）と、新築住宅に対する固定資産税の減額（家屋の税額の1/2、1戸120㎡相当分まで）を適用できます。前者は東京23区の都税条例による独自の軽減で全国共通ではありません（類似の軽減を条例で定めている市町村もあります）。後者は地方税法附則15条の6による全国共通の減額で、適用期間は新築後3年度分（地上3階建て以上の中高層耐火建築物は5年度分）、認定長期優良住宅ならそれぞれ5年度分・7年度分です。軽減額の円未満の処理と、100円未満の切り捨ての前後どちらで引くかは自治体の運用で分かれるため、どちらも選べるようにしています。

A. 課税標準額が免税点（土地30万円・家屋20万円）を下回ると画面で知らせます。ただし自動では0円にしません。免税点の判定は「同じ人が同じ市町村内に所有する土地（家屋）の課税標準額の合計」で行われるため、この物件だけでは判定できないからです。売主様が同じ市町村に他の不動産をお持ちの場合は合計で判定され、課税されることがあります。課税明細書でご確認ください。

A. 評価証明書モードで敷地面積と住戸の数を入力すると、200㎡以下の部分（小規模・固定1/6・都計1/3）と超える部分（一般・固定1/3・都計2/3）に分けて課税標準額を推計します。どちらか一方の率を敷地全体に掛けると、200㎡を超える敷地では課税標準額を取り違えます。なお一般住宅用地は家屋の床面積の10倍が上限で、その点までは考慮していません。

A. 既定は実日数（366日）で割ります。契約書に「1年を365日として日割計算する」と定めがある場合は、項目ごとに「この項目の詳しい設定」から「365日固定」を選べます。365日固定では分子が366日になりうるため按分率が1を超えることがありますが、それがその合意の帰結です。なお不動産取引支援ツールの「精算書作成」は実日数で固定のため、365日固定を選ぶと両者で金額が食い違います。

A. 「この精算で使っている端数処理」を開くと、項目ごとの日割りの端数・分母・消費税の端数が一覧で出ます。あわせて、法令で決まっていて変更できないもの（課税標準額の1,000円未満切り捨て、税額の100円未満切り捨て、適格請求書の「税率ごとに1回」）と、自治体によって扱いが分かれるものも区別して示します。相手方との突き合わせにお使いください。

A. はい。「年税額を計算」の中の「土地分・家屋分の2項目に分けて反映」を押すと、按分の基礎（課税標準額の比）で分けた2項目に置き換わります。土地の譲渡は非課税、建物は課税なので、消費税を扱うには行を分ける必要があります。按分で生じる1円の端数をどちらへ寄せるかも選べます。

A. 項目ごとに選べます。固定資産税は円未満切り捨て、管理費等は四捨五入といったように慣行が項目で異なるため、一律には決めていません。100円未満・10円未満といった単位での処理にも対応しています。消費税額の端数処理は日割りとは別の制度の話なので、独立して選べるようにしています。起算日（関東1月1日／関西4月1日）や決済日当日の負担も含め、これらは法令ではなく当事者の合意で決まる事項です。

A. はい。賃料は通常、売主様が先に受け取っている分を決済日以降の日数分だけ買主様へお戻しする（売主様→買主様）方向になるため、項目ごとに「この項目の詳しい設定」から精算方向を選べるようにしています。

A. 固定資産税等の精算金は税金の立替ではなく譲渡対価の一部として扱われるため（消費税法基本通達10-1-6）、建物分は課税、土地分は非課税です。各項目の「この項目の詳しい設定」で「消費税を課税する」にチェックを入れると、その項目の精算金額に指定した税率で消費税が加算されます。課税対象かどうかの判断はツールが自動判定せず、宅建士側の判断に委ねる設計です。なお適格請求書（インボイス）の端数処理は「税率ごとに1回」というルールがあり、項目ごとに計算した場合と1円異なることがあります。差が生じた場合はツールが両方の金額を表示します。

A. 売主様が適格請求書発行事業者でない場合、買主様（課税事業者）は原則として仕入税額控除ができず、経過措置の割合までしか控除できません。この割合は2023年10月1日から2026年9月30日までが80%、2026年10月1日から2029年9月30日までが50%、それ以降は控除不可です（平成28年改正法附則52・53）。決済日が2026年9月30日か10月1日かで控除額が変わるため、月末月初の決済ではご注意ください。画面では決済日に応じて該当する段階を色付きで示します。

A. 実務では買主様のご負担とするのが一般的なため、初期設定は買主様負担にしています。契約によって売主様負担とする場合もあるため、画面上で切り替えられます。

A. 名義変更が間に合わず決済後も売主様の口座から引き落とされる見込みがある場合、「この項目の詳しい設定」の「翌月以降のまるまる精算」に月数を入力すると、その分をあらかじめ精算金に含められます。

A. はい。分母・分子とも実際の日数で計算するため、うるう年（366日）でも按分率が1を超えることはありません。

A. どちらも1つの画面で両方確認できます。金額を0のままにすれば期間・日数の内訳だけを、逆に日数の詳細を気にせず合計金額だけを見ることもできます。

A. はい、無料でご利用いただけます。会員登録も不要です。