固定資産税・都市計画税の日割り精算の仕組み（1月1日起算と4月1日起算）

不動産の売買では、決済の日に固定資産税・都市計画税（以下「固都税」）を日割りで精算するのが一般的です。 ところが、この精算は法律で決まっているものではありません。なぜ精算するのか、何を基準に日割りするのかを知っておくと、 お客様への説明もぶれなくなります。

そもそも固都税は誰にかかるのか

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に、その年度の1年分がかかります（地方税法第343条・第359条）。 都市計画税も同じ日を基準にしています。年の途中で売っても、1月1日に所有していた売主に1年分の納税通知が届き、 税金を納めるのは売主です。

これだけだと、決済日から年末（または年度末）までは買主が所有しているのに、その期間の税金まで売主が払うことになります。 そこで、所有していた期間に応じて負担を分け合うために、売買の当事者どうしで精算します。 税金を買主に付け替えるのではなく、あくまで売買代金とあわせてやり取りする「精算金」です。

起算日：1月1日と4月1日

日割りの「1年」をどこから数えるかには、主に2つの考え方があります。

• 1月1日起算（暦年）：1月1日〜12月31日を1年とする。一般に関東で多い。
• 4月1日起算（年度）：4月1日〜翌年3月31日を1年とする。一般に関西で多い。

どちらが正しいということはなく、地域の慣行や会社の方針、契約書の定めで決まります。 ただし、同じ決済日でも起算日が違うと、買主の負担日数が大きく変わります。

計算例：年税額12万円、決済日が9月24日の場合

決済日を買主の負担とし、円未満を切り捨てる場合です。

同じ物件・同じ決済日でも、起算日の違いで約3万円の差が出ます。 契約前に起算日をお客様と確認しておくと、決済の直前で揉めずに済みます。

決済日はどちらが負担するか

引渡しの当日を売主・買主のどちらの負担に入れるかも、契約で決めます。 当日から買主が所有者になるという考え方で、決済日を買主の負担とする例が多いですが、 逆の取り決めもあります。1日分の違いでも、精算書の金額は変わります。

お金の向き：残代金に上乗せする

固都税は売主が1年分を納めます（または納める予定です）。そのため、決済日以降の買主の負担分は、買主から売主へ支払う形になります。実務では別に振り込むのではなく、 決済時の残代金に上乗せしてまとめて受け渡すのが一般的です。

税額がまだ決まっていない時期の決済

その年度の固都税の納税通知書は、多くの市区町村で4月〜6月ごろに届きます。 1月〜3月（地域によってはそれ以降も）の決済では、当年度の税額がまだ分かりません。 この場合は、前年度の税額で精算し、後から差額を精算しないと取り決めることが多いです。

前年度の納税通知書が手元にないときは、固定資産評価証明書の評価額から年税額を概算できます。 固定資産税は課税標準額に標準税率1.4%、都市計画税は0.3%（上限）を掛けるのが基本で、 住宅用地には課税標準を軽くする特例があります（小規模住宅用地なら固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1）。 このサイトの日割り精算計算には、評価額から年税額を逆算する機能があります。

精算金と消費税

精算金は税金そのものではなく、売買代金の一部として扱われます。 そのため、売主が課税事業者の場合、建物部分に相当する精算金には消費税がかかります。 インボイスの端数処理を含めた詳しい扱いは、固定資産税精算金の消費税とインボイスの端数処理にまとめています。