固定資産税・都市計画税の計算：住宅用地の特例と新築住宅の減額

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日に土地・建物を持っている人にかかる市町村税（東京23区では都税）です。 税率そのものは単純で、固定資産税1.4%・都市計画税0.3%（上限）。 ただ、住宅が建っている土地や新築の建物には大きな軽減があり、税額はほとんどこの軽減で決まります。

基本の式

課税標準額は、原則として固定資産税評価額（3年ごとに評価替え）です。そこに次の特例がかかります。 税率は市町村の条例で決まるので、1.4%以外の自治体もあります。

住宅用地の特例（土地）

住宅が建っている土地は、課税標準額が大きく下がります。

区分マンションやアパートは「200㎡ × 戸数」まで小規模住宅用地になるので、敷地のほとんどが1/6の対象になります。 さらに東京23区では、小規模住宅用地の都市計画税を条例でさらに1/2に軽減しています。

新築住宅の減額（建物）

• 新築住宅の固定資産税は、1戸あたり120㎡までの部分について税額が1/2になります。
• 期間は、木造など一般の住宅が3年度分、3階建て以上の耐火・準耐火の中高層住宅（マンションなど）が5年度分です。
• 床面積が1戸あたり40㎡以上240㎡以下であることが条件です。
• 都市計画税には、この減額はありません。

減額期間が終わった年に「急に税金が上がった」と感じるのは、この1/2がなくなるためです。

計算例：東京23区の新築一戸建て

土地150㎡（評価額4,500万円）、木造の新築住宅（床面積100㎡・評価額1,200万円）を、このサイトの税金計算ツールで計算しました。

建物の評価額は年数とともに下がるので、実際の4年目以降の税額はこれより少し小さくなります。 23区以外では土地の都市計画税の1/2軽減がないので、この例の土地の都市計画税は45,000円です。

更地にすると上がる

建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れます。住宅の建っていない土地は、課税標準額が評価額の70%までに抑えられる仕組み（負担調整）ですが、 それでも1/6と比べれば大きな差です。上の土地が更地だと、固定資産税・都市計画税の合計は最大で年535,500円になり、 住宅があるときの127,500円の約4.2倍です。「6倍になる」とよく言われますが、この70%の上限があるので、実際の上限は約4.2倍です。

売買のときの精算

固定資産税は1月1日の所有者に1年分がかかるので、年の途中で売買すると、買主が持つ期間の分を日割りで精算するのが一般的です。 詳しくは固定資産税・都市計画税の日割り精算の仕組みにまとめました。