管理費・修繕積立金と賃料の精算（口座振替の切り替えと管理替え）

区分マンションの売買では、固定資産税のほかに、管理費・修繕積立金（以下「管理費等」）と、賃貸中なら賃料も精算します。 どちらも「前払い」で動いているお金なので、決済日の時点ですでに売主側で支払い・受け取りが済んでいる期間が生じます。 さらに、口座振替や送金先の切り替えは決済日にぴったり間に合わないことが多く、その分も精算に含めます。

管理費・修繕積立金の精算

前払いの口座振替が基本

管理費等は、多くの管理組合で翌月分を当月に口座振替する前払いになっています（例：毎月27日に翌月分）。 決済日の月の分は、たいてい前の月に売主の口座から引き落とし済みです。 その月のうち決済日以降は買主の負担なので、日割りした額を買主から売主へ支払います。

引き落としの切り替えは翌月・翌々月から

口座振替の名義変更は、管理会社への届出から実際の切り替えまで時間がかかります。 決済日の後も、切り替わる月まではこれまでどおり売主の口座から引き落とされるため、 その月の分もまるごと買主の負担として精算に入れます。

計算例

管理費等が月額18,000円、毎月27日に翌月分を引き落とし、決済日が9月24日、引き落としの切り替えが11月分からの場合です（決済日は買主の負担、日割りの分母はその月の日数）。

日割りではなく月割りで精算する取り決めもあります。また、分母を「その月の日数」にするか「年365日」にするかでも数円変わるので、 契約書や社内のルールに合わせてください。

賃料の精算

前月末に翌月分を受け取るのが一般的

賃貸中の物件では、賃料は前月末までに翌月分を受け取るのが一般的です。 決済日の月の賃料は売主がすでに受け取っているので、決済日以降の日数分は買主のものです。 管理費等とは向きが逆で、売主から買主へ戻す形になり、実務では残代金から差し引きます。

管理替えに時間がかかる場合

管理会社が入居者から賃料を集め、オーナーに送金している場合、送金先を買主に切り替える「管理替え」にも時間がかかります。 切り替えまでの間に売主へ送金される賃料は、本来は買主が受け取るべきものなので、その月の分も残代金から差し引きます。

買主（または買主側の管理会社）がすでに当月分を受け取り、売主に送金済みという形で動いている場合も、考え方は同じです。 決済日以降の日数分が誰の手元にあるかを確認し、持っている側から持つべき側へ動かします。

敷金は買主に引き継がれる

賃貸中の物件を売ると、貸主の地位は買主に移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法第605条の2第4項）。売主が預かっている敷金は、そのままでは買主の手元にないので、 敷金相当額を残代金から差し引いて買主に渡すのが一般的です。

お金の向きのまとめ

お客様への案内では、この「前払いしている人から、所有している人へ」という仕組みを先に伝えると理解してもらいやすくなります。 文面の書き方は精算金をお客様に案内する文面の書き方にまとめました。