マンションを売ったときの税金：譲渡所得・取得費・3,000万円控除

マンションや家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。 給与などとは分けて計算する分離課税で、税率は所有期間で2倍近く変わります。 ただし自宅なら3,000万円の特別控除があり、多くの場合は税金がかかりません。 計算の要になるのは、いくらで買ったことにするか（取得費）です。

譲渡所得の計算式

• 取得費：土地の購入代金＋建物の購入代金から減価償却費相当額を引いた額。購入時の仲介手数料や登録免許税なども含められます。
• 譲渡費用：売るときの仲介手数料、売買契約書の印紙税など。
• 特別控除：自宅を売った場合の3,000万円など。

建物は「使った分」を差し引く

建物は年数とともに価値が減るので、購入代金から減価償却費相当額を引いた額が取得費になります。 自宅（事業に使っていない建物）の場合は、法定耐用年数の1.5倍の年数に対応する償却率で計算します。

賃貸に出していた物件は、この式ではなく、毎年の不動産所得で差し引いてきた減価償却費の合計を引きます。

税率は所有期間で決まる

「5年」は、実際に持っていた期間ではなく売った年の1月1日時点で数えます。 たとえば2021年8月に買った物件は、2026年に売ると1月1日時点で4年あまりなので短期、2027年に売れば長期です。 売る時期を数か月ずらすだけで税率が半分近くになることがあります。

計算例：12年前に買ったマンションを売る

2014年に4,000万円（土地1,500万円・建物2,500万円、RC造）で買った自宅マンションを、2026年に5,500万円で売ったとします。 売るときの仲介手数料などの譲渡費用は200万円、購入時の諸費用は省略しています。

自宅の3,000万円控除を使う場合

譲渡所得1,705万円から3,000万円を引くと0円なので、税金はかかりません（控除を受けるには確定申告が必要です）。

控除が使えない場合

住まなくなってから3年目の12月31日を過ぎて売った場合などは、3,000万円控除が使えません。 所有期間は12年で長期なので、1,705万円 × 20.315% ≒ 約346万円の税金がかかります。

購入価格が分からないとき

相続した家や昔に買った家で購入時の契約書がないと、取得費を売った金額の5%とすることになります（概算取得費）。 上の例なら5,500万円 × 5% ＝ 275万円しか取得費にできず、譲渡所得は1,705万円から5,025万円に跳ね上がります。 契約書や領収書は、売るときまで必ず保管しておきましょう。

土地と建物をまとめて買って内訳が分からない場合は、契約書の消費税額から建物価格を逆算するか、 国税庁の「建物の標準的な建築価額表」の単価に床面積を掛けて建物価格を推定します。 たとえば2014年建築のRC造は1㎡あたり22.8万円なので、70㎡なら1,596万円です。