不動産を買うときの税金：登録免許税と不動産取得税（自宅と投資用の違い）

不動産を買うと、代金のほかに税金が2種類かかります。登記のときに納める登録免許税と、 取得してから数か月後に都道府県から納税通知書が届く不動産取得税です。 どちらも「自分で住むか、貸すか」で大きく変わり、同じ物件でも数十万円の差が出ます。

登録免許税：登記のときに1回

登録免許税は、所有権の移転や抵当権の設定を登記するときに納める国税です。 課税標準は、土地・建物は固定資産税評価額（売買代金ではない）、抵当権は借入額です。

建物と抵当権の軽減は「住宅用家屋」の軽減なので、賃貸に出す投資用の物件には使えません。 課税標準は1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨てます。

不動産取得税：数か月後に都道府県から

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税です。決済から数か月後に納税通知書が届くので、 資金計画から漏れやすい税金です。

• 税率：土地と住宅は3%、住宅以外の建物は4%（住宅と土地の3%は令和9年3月31日まで）。
• 宅地の課税標準：固定資産税評価額の1/2（令和9年3月31日まで）。
• 住宅の控除：新築住宅は1戸1,200万円を評価額から控除。中古住宅は、自分で住む場合だけ、建築時期に応じた額を控除します（平成9年4月以降の建築なら1,200万円）。
• 土地の軽減：建物が住宅の控除を受けられる場合、土地の税額から「45,000円」か「1㎡あたり評価額×1/2×床面積の2倍（200㎡まで）×3%」の多い方を差し引けます。

中古の区分マンションを自分で住むために買った場合、住宅の控除と土地の軽減で、不動産取得税が0円になることがよくあります。 一方、同じ物件を賃貸用に買うと、中古住宅の控除も土地の軽減も使えません。

計算例：同じ中古マンションを「住む」か「貸す」か

平成17年（2005年）築のRC造マンション、専有面積65㎡。土地（敷地権）の評価額800万円、建物の評価額700万円、 借入3,000万円、2026年に取得した場合を、このサイトの税金計算ツールで計算しました。

差は約54万円です。投資用の物件は、利回りの計算にこの税金を入れておかないと、初年度の手残りを大きく見誤ります。 取得にかかった税金は、投資用なら不動産所得の必要経費に、自宅なら売るときの取得費に入れられるものがあります。

司法書士の報酬は別

登記を司法書士に頼む場合は、上の税金とは別に報酬がかかります。見積もりの「登記費用」は税金と報酬の合計なので、内訳を確認しましょう。

買ったあとに毎年かかる固定資産税の計算は固定資産税・都市計画税の計算に、 売買契約書の印紙税と仲介手数料は印紙税と仲介手数料の上限にまとめました。