収益物件の販売図面テンプレートと作り方（利回りとレントロールの書き方）

表面利回りと実質利回り

表面利回りは年間の賃料を価格で割っただけの数字で、経費を引いていません。管理費・修繕費・固定資産税などを引いた後の実質利回りは、それより下がります。 投資家は自分で計算し直すので、図面には計算の元になる賃料の内訳を別紙で付けると話が早く進みます。

別紙に付けるもの

• 図面に載せきれないレントロール（契約時期・敷金まで）
• 固定資産税・都市計画税の額
• 修繕の履歴（外壁・屋根・給排水）
• 滞納や空室の状況

入居者の名前など個人情報は、部屋番号に置き換えて渡します。

図面に書かない方がよいこと

「節税になる」「必ず儲かる」のような断定は避けます。融資の条件や節税の額は買主によって変わります。 買主の条件で計算するなら、提案資料作成で試算し、別の資料として渡します。

区分マンションの投資物件

1室だけの投資用マンションは、一棟収益ではなく「中古マンション」の形から作ります。おすすめの点に賃料と賃貸中である旨を書き、管理費・修繕積立金を引いた手取りの額を添えます。

収入に何を入れるか

賃料のほかに駐車場代や自動販売機の収入を入れることがあります。入れたときは内訳が分かるようにします。共益費を入れるかどうかでも利回りは変わります。計算の元を書いておくと、読み手が比べやすくなります。

建物の構造と融資

投資家は構造と築年月から、残りの耐用年数と融資の期間を考えます。法定耐用年数は木造22年、鉄骨造は厚さで19年・27年・34年、鉄筋コンクリート造47年です。 図面には「木造」だけでなく、鉄骨なら軽量か重量かまで分かるように書くと、問い合わせのときの確認が減ります。

満室でないときの書き方

空室があるのに満室の想定だけを載せると、実際の収入より良く見えます。「現況 491.4万円（7戸稼働）／満室想定 561.6万円」のように並べて書きます。空室の部屋の想定賃料の根拠も、聞かれたら答えられるようにしておきます。

サブリース中の物件

一括借上げの契約があるときは、年間収入が入居者の賃料ではなく借上げの賃料であることを書きます。契約の期間や賃料の見直し、売却後に引き継ぐのかも、買主が確かめたい点です。