土地の販売図面テンプレートと作り方（区画図と法令の数字の見せ方）

市街化調整区域の土地

原則として宅地の造成や建物の建築ができない区域です。図面には「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と、チラシなどでは16ポイント以上の文字で書きます（別表3）。都市計画の欄にこの区域を入れると、マイソク作成の確認の一覧で知らせます。

面積の注意

登記の面積と実測の面積が違うことがあります。公簿売買か実測売買かで扱いが変わるので、どちらの数字か書いておきます。 セットバックが必要な土地は、後退する部分の面積もあわせて書きます。その部分は建ぺい率・容積率の計算に入らないので、実際に建てられる広さが変わります。

建ぺい率・容積率の読み方

建ぺい率は敷地に対する建築面積の割合、容積率は敷地に対する延べ床面積の割合です。120㎡で60%・200%なら、建築面積は72㎡まで、延べ床面積は240㎡までが上限です。 ただし前面道路の幅が12m未満だと容積率が制限されることがあります（住居系の地域では幅員×0.4が目安）。幅5mの道路なら200%でちょうど同じになります。

地盤やインフラ

上下水道・都市ガスが前面道路まで来ているかは、建築費に直接響きます。引き込みに負担金がかかるときは、その旨と額を書きます。これは規約でも必要な項目です。

市街化調整区域

市街化調整区域の土地は、原則として住宅を建てられません。「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と明示します（規則第7条第6号）。チラシでは16ポイント以上の文字にします。開発許可を受けられる土地などには例外があるので、規則の本文を確かめてください。

必ず書く不利な条件

買う人が予想しにくい条件は、規約が明示を求めています（規約第13条・規則第7条）。

境界と越境

境界標があるか、測量が済んでいるかは、買主が必ず気にする点です。隣の塀や庭木が越境している場合は、その扱いも売買の前に整理します。図面に書ききれないときは、別紙か説明の場で伝えます。

高低差と擁壁

道路や隣地と高低差がある土地は、擁壁の作り直しや地盤の工事で費用が大きく変わります。高さの基準や必要な手続きは自治体の条例で違うので、役所で確かめます。写真は高低差が分かる向きで撮っておくと、説明の手間が減ります。

周辺の情報の添え方

土地は暮らしのイメージが伝わりにくいので、駅・学校・スーパーまでの距離を添えます。徒歩の時間は道路距離80mを1分として計算し、施設の名前と距離を具体的に書きます。将来の建物の参考プランを載せるときは、参考であることを明記します。