在日外国人投资东京一居室公寓：收益、费用与税务
发布
作者: 日本宅地建物取引士，曾在上市不动产公司工作10年，现为上班族房东
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
结论
贷款购买的东京一居室公寓，每月收支很少是正数。
让它在账面上成立的，是头几年的所得税退税。请务必确认这几年过后会怎样。
如果您在日本居住并领取工资，很可能接到过推销“节税型”一居室公寓的电话。 本文用一个贴近实际的例子，按照本站模拟器相同的计算方法，说明钱从哪里来、又流向哪里。
试算条件
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 价格 | ¥22,000,000 |
| 建筑 | 钢筋混凝土结构，房龄14年 |
| 租金 | 每月¥88,000 |
| 管理费＋修缮基金 | 每月¥14,000 |
| 代收租金手续费（5%） | 每月¥4,400 |
| 固定资产税 | 每年¥60,000 |
| 购买时杂费 | ¥800,000（从转售公司购买，无中介费） |
| 贷款 | ¥21,000,000、利率1.9%、35年 |
| 您的工资 | 年收入¥8,000,000、单身 |
按月看：略为负数
每月¥88,000的租金去了哪里
租金¥88,000减去¥91,892的支出，每月约为−¥3,900。也就是说，每个月都要自掏一点钱来持有这套公寓。 广告上的表面收益率为4.8%（年租金¥1,056,000 ÷ ¥22,000,000），但仅贷款还款就占去了大部分租金。
让收支转正的是退税
在税务上，出租公寓相当于一项小生意。建筑折旧、贷款利息、管理费、固定资产税都可以作为费用扣除。 头几年这些费用超过租金，账面上出现亏损。这笔亏损从工资所得中扣除，单位代扣的所得税有一部分会退回。
试算中的退税额
第1年
¥497,300
含购买时杂费
第2～3年
¥310,200
每年（第2年）
第4年以后
−¥36,800
反而要多缴税
本例中大额退税只持续3年。按照日本的耐用年限简便法，房龄14年的建筑，其设备（给排水、电气）只需3年就折旧完毕， 因此第4年折旧费骤减。此后账面转为盈利，在每月收支仍为负数的情况下还要缴税。
各年度税后现金流（试算）
那为什么还有人买？
- 积累资产：起初每月还款中约有¥35,000用于减少本金，之后比例越来越大。
- 最终留下资产：35年后贷款还清，若建筑仍可出租，租金全部归自己。
- 杠杆：用约180万日元的自有资金持有价值2,200万日元的资产。
是否值得为此每月付出，取决于若干年后的售价、租金水平、利率和修缮费用。 这些都没有保证，退税也不能让一个条件差的物业变好。
签约前的五项检查
每月收支
租金 − 贷款 − 管理费 − 固定资产税
退税年数
折旧何时骤减？
利率+1%
还能负担吗？
空置
每几年空置2～3个月
退出价格
10年后能卖多少？
可以在公寓投资模拟器中输入自己的数字，一次查看每月收支、各年退税额与35年长期收支。
详细说明：居住者的判定、贷款与风险
税务上的居住者与非居住者
在日本有住所，或连续居住1年以上的人，在税务上属于居住者。居住者将不动产所得（或亏损）与工资合并， 于次年2月16日至3月15日进行确定申报。非永住者（过去10年内在日本居住5年以下的外籍人士）对日本国内的租金收入同样以这种方式课税。 离开日本成为非居住者后，日本房产的租金在日本仍需纳税，但不能再与日本的工资进行损益合并（见离开日本后继续持有出租公寓）。
面向在日外国人的贷款
许多日本银行向持有永住资格的外国人放贷，部分银行在工作稳定、在日年数足够的情况下也接受其他签证。 条件因银行而异且经常变化，请直接向金融机构确认。投资用房产贷款的利率一般高于自住房贷。
主要风险
- 利率上升：投资贷款大多为浮动利率。2,100万日元的贷款，利率上升1%，每月还款约增加¥11,000。
- 空置与租金下降：房龄越老租金越低，每次退租都有清洁费用和几个月的无租期。
- 修缮基金上调：管理组合会随建筑老化上调修缮基金。
- 售价低于贷款余额：初期贷款余额可能高于售价。
- 包租（转租）条款：保证租金之后可能被下调，请仔细阅读调整条款。
关于本文的数字
常见问题
Q. 退税有保证吗？
Q. 需要自己报税吗？
Q. 可以不贷款全款购买吗？
Q. 离开日本后怎么办？
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
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本文说明的是一般性的制度原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。请向税务署、市区町村或税理士确认。