在日本出售房产：转让所得税与5年规则
发布
作者: 日本宅地建物取引士，曾在上市不动产公司工作10年，现为上班族房东
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
结论
房产转让所得，若在出售当年1月1日持有5年以下，按39.63%课税，超过5年则为20.315%。
折旧会降低取得费用，所以即使售价低于买入价，也可能要缴税。
转让所得的计算方法
售价
¥19,800,000
− 取得费用
买入价 − 已扣除的折旧
− 转让费用
中介费、印花税
= 应税所得
¥3,720,199
房产转让所得与工资分开，按固定税率课税。取得费用（取得費）是您购买土地和建筑支付的金额，减去建筑已经扣除的折旧。
5年规则从1月1日算起
持有期间以出售当年的1月1日为准，而不是出售日。2021年8月买入的公寓，2026年出售为短期，2027年出售则为长期。 多等几个月，税额可能减半。
试算：2,200万日元的公寓持有10年后出售
以其他文章中的公寓为例（买入价2,200万日元，购入时房龄14年），持有10年后以买入价的90%出售。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 售价 | ¥19,800,000 |
| 买入价 | ¥22,000,000 |
| 10年间扣除的折旧 | −¥6,639,599 |
| 取得费用 | ¥15,360,401 |
| 中介费 | −¥719,400 |
| 应税的转让所得 | ¥3,720,199 |
| 按20.315%计算的税（长期） | ¥755,758 |
售价比买入价低220万日元，却产生了约372万日元的应税所得。这部分所得主要就是以前年度用来降低所得税的折旧，现在按较低的固定税率课税。
过早出售会双重吃亏
同一套公寓：第5年出售与第10年出售
第5年（短期）
¥943,352
¥2,380,399所得的税
第10年（长期）
¥755,758
¥3,720,199所得的税
第5年时贷款余额仍然很高，偿还贷款和中介费后只剩¥296,978，还不够缴税。出售时反而要自掏约65万日元。
规划退出
详细说明：费用、凭证与非居住者出售
哪些算取得费用和转让费用
- 取得费用：土地和建筑的买入价，加上购买时支付的中介费等，减去折旧。已经作为出租费用扣除的部分不能重复计入。
- 转让费用：出售时的中介费、买卖合同的印花税，必要时让租客搬离的费用。
- 价格超过400万日元的房产，中介费上限为价格的3%＋6万日元，另加消费税。
保留购买合同
如果无法证明买入价，取得费用只能按售价的5%计算，税额可能大幅增加。
出租房产不适用自住房特例
3,000万日元的特别扣除适用于出售自住房，不适用于出租过的房产。
以非居住者身份出售
卖方为非居住者时，买方原则上需从价款中代扣10.21%缴纳给税务署（个人以1亿日元以下价格购买自住房的情况除外）。 卖方仍需在日本申报，结算实际税额。具体试算见非居民出售日本房产。
常见问题
Q. 转让所得会与工资合并吗？
Q. 什么时候缴税？
Q. 折旧真的会“回来”吗？
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
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本文说明的是一般性的制度原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。请向税务署、市区町村或税理士确认。