离开日本后继续持有出租公寓：税务变化

哪些停止，哪些继续

日本对非居民只就日本来源所得征税。租金是日本来源，海外的新工资不是，因此两者不能再合并计算。因工作调往海外一年以上的人，一般从出国次日起视为非居民。

例：第1年后出国

与其他文章相同的公寓：2,200万日元，以2,100万日元、利率1.9%、35年的贷款购买，业主年薪800万日元。设备按3年折旧，所以头三年账面亏损。

第1年业主还在日本，所得税和住民税共节省¥497,300。出国后，第2年和第3年的亏损（¥1,207,803和¥1,196,800）不再带来任何节税。 若仍是居民，可节省¥310,200和¥308,600。节税的计算方法见日本出租公寓的退税。

第4年起，住在海外反而可能更省

设备折旧完后，公寓出现少量盈利。居民要在工资之上按边际税率纳税。非居民在日本只有这笔¥121,183的所得，低于62万日元的基础扣除，无需缴日本税。 如果由公司付租金并预扣20.42%，纳税管理人报税后会退回。

出国前的清单

1. 指定纳税管理人（納税管理人），并向税务署提交申报书。没有指定时，须在出国前报税。
2. 结清住民税。1月1日在日本有住址，就要缴纳上一年所得的住民税。出国前缴清剩余部分，或向市政府指定纳税管理人。
3. 通知贷款银行。有些贷款合同要求告知移居海外。自住房贷款一般未经银行同意不得出租。
4. 安排管理。在包租和只代收租金之间选择，并确认租金是否会被预扣。
5. 为市政府的固定资产税账单指定联系人，并向大楼的业主管理组合更新地址。