日本出租公寓的退税：不动产亏损与工资的损益合并
发布
作者: 日本宅地建物取引士，曾在上市不动产公司工作10年，现为上班族房东
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
结论
出租公寓在账面上出现亏损，会降低您的总所得，因此从工资中代扣的税会有一部分退回。
退税只在折旧费较大的期间持续，而且贷款中用于购买土地部分的利息不能计入。
退税是怎么产生的
租金
每年¥1,056,000
− 费用
折旧、利息、管理费
= 出租亏损
−¥1,950,697（第1年）
工资 − 亏损
总所得降低
退税
¥497,300
日本对个人所得合并课税。出租房产产生亏损时，根据所得税法第69条，可以从工资所得中扣除（称为“损益通算”，即损益合并）。 公司是按照您只有工资来代扣税款的，因此在确定申报后，差额会退还；自次年6月起从工资中代扣的住民税也会减少。
试算中的第1年
试算条件为：房龄14年、价格2,200万日元的公寓，月租¥88,000，贷款2,100万日元、利率1.9%，年收入800万日元。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 租金收入 | ¥1,056,000 |
| 折旧费（建筑＋设备） | −¥1,590,600 |
| 贷款利息 | −¥395,297 |
| 管理费＋修缮基金 | −¥168,000 |
| 代收租金手续费 | −¥52,800 |
| 购买时杂费（仅第1年） | −¥800,000 |
| 不动产所得 | −¥1,950,697 |
折旧费是最大的一项费用，但它并不需要支付现金：它只是把建筑的成本分摊到耐用年限中。 正因如此，一套房产可以在账面上亏损，而每月实际只让您掏一点钱。
土地借款利息的限制
可合并与不可合并的利息（第1年）
不动产所得为亏损时，贷款利息中用于购买土地的部分，不能用来减少工资所得。 本例第1年的亏损中有¥158,119被排除，与工资合并的是¥1,792,578。
能持续多久
各年度的税务效果（所得税退税＋住民税减额）
第1年
¥497,300
退税¥318,100＋住民税¥179,200
第2年
¥310,200
退税¥204,900＋住民税¥105,300
第4年
−¥36,800
账面盈利：需多缴税
第3年与第2年相近（¥308,600）。到第4年设备已折旧完毕，不动产所得转为正数（+¥121,183），房产不再减税，反而增加税负。 房龄较新的建筑，设备折旧年限更长，退税金额较小但持续的年数更多。
请用自己的情况确认
详细说明：报税、住民税与故乡纳税
如何报税
- 在次年2月16日至3月15日之间，到税务署或在网上（e-Tax）申报。
- 需要公司发的源泉征收票、出租房产的收支明细书（不动产所得用）、贷款的年度利息证明以及购买时的文件。
- 退税会汇入您的银行账户，一般在申报后1～2个月。
住民税
住民税约为应税所得的10%，在次年征收。市区町村会依据您的报税资料计算，因此自次年6月起工资中代扣的金额会减少。 这部分不会以现金退还，而是少缴。
青色申报特别扣除
只有一套公寓时，青色申报特别扣除最多为10万日元，而且不能扩大亏损。只有在房产转为盈利后才有作用。
故乡纳税
出租亏损会降低您的所得，故乡纳税的上限也会随之降低。亏损年份请用支持不动产所得的故乡纳税计算器确认上限。
常见问题
Q. 不报税也能退税吗？
Q. 为什么第1年特别多？
Q. 折旧费是亏掉的钱吗？
Q. 非永住者也适用吗？
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本文说明的是一般性的制度原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。请向税务署、市区町村或税理士确认。