日本二手公寓的折旧：耐用年限的简便法
发布
作者: 日本宅地建物取引士，曾在上市不动产公司工作10年，现为上班族房东
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
结论
二手建筑可以按比新建筑更短的耐用年限折旧（简便法）。
这会增加眼前的扣除额，但税只是推迟了：出售时会回来。
计算公式
法定年限经过了一部分
（法定 − 经过）＋ 经过 × 20%
法定年限已全部经过
法定 × 20%
该方法出自财务省关于耐用年限的省令第3条。钢筋混凝土住宅的法定耐用年限为47年，建筑附属设备（给排水、电气、燃气）为15年。
房龄14年的钢筋混凝土公寓
| 部分 | 计算 | 耐用年限 |
|---|---|---|
| 建筑主体 | （47 − 14）＋ 14 × 20% ＝ 35.8 | 35年 |
| 建筑附属设备 | （15 − 14）＋ 14 × 20% ＝ 3.8 | 3年 |
钢筋混凝土结构（法定47年）按房龄的耐用年限
新建
47年
房龄10年
39年
房龄20年
31年
房龄30年
23年
房龄47年以上
9年
每年意味着什么
试算中，2,200万日元的价格按土地40%、建筑60%（1,320万日元）分摊，建筑中30%为设备。土地不折旧。
| 部分 | 成本 | 年限 | 每年 |
|---|---|---|---|
| 主体 | ¥9,240,000 | 35年 | ¥267,960 |
| 设备 | ¥3,960,000 | 3年 | ¥1,322,640 |
| 合计（第1～2年） | ¥1,590,600 |
折旧随时间的变化（试算）
第4年
第1年大额扣除仅主体：每年¥267,960第35年
对于领取工资的业主，这就是退税集中在头3年的原因。第4年不动产所得转为正数，退税随之停止。 在公寓投资模拟器中输入自己的数字，也能看到同样的规律。
税是推迟了，不是消失了
每一日元的折旧都会降低房产的取得费用。出售时，应税的转让所得是售价减去这个降低后的取得费用， 所以现在耐用年限越短，将来的转让所得就越大。本例10年间累计折旧¥6,639,599，这部分会通过转让所得被加回。 详见在日本出售房产。
详细说明：适用条件与常见错误
规则
- 在第一年决定：简便法要在开始出租的那一年选择，之后不能更改。
- 大规模装修：若装修支出超过购买价格的50%，可能不能使用简便法。
- 只能用定额法：建筑，以及2016年4月1日以后取得的建筑附属设备，采用定额法。
- 首年按月计算：若10月开始出租，首年只扣除3/12。
- 建筑价格：买卖合同中常写有消费税额；由于土地不征消费税，可据此倒算建筑价格。
把自住房改为出租
将以前自住的房屋出租时适用不同的规则：自住期间的折旧按正常年限的1.5倍计算，剩余的取得费用会因此减少。
为什么设备如此重要
设备的法定年限较短（15年），较老的建筑会降到2～3年的下限。设备占比越大，初期扣除越大，“死亡交叉”也来得越早—— 即扣除额低于贷款本金还款、手里没有现金却要缴税的时点。
常见问题
Q. 必须使用简便法吗？
A. 不必。也可以使用法定年限。简便法能更早地获得更大的扣除。
Q. 耐用年限以后可以改吗？
A. 不可以。在开始用于出租的第一年就确定了。
Q. 设备比例固定为30%吗？
A. 不是。因建筑而异。许多业主采用合理的分摊比例，不确定时请咨询税理士。
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
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本文说明的是一般性的制度原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。请向税务署、市区町村或税理士确认。