东京公寓的表面收益率与实际收益率：看懂真实现金流
发布
作者: 日本宅地建物取引士，曾在上市不动产公司工作10年，现为上班族房东
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
结论
表面收益率只是租金 ÷ 价格，没有考虑任何费用。
在本例中，4.8%的表面收益率扣除运营费用后变为3.52%，再加上贷款，每月收支就成了负数。
同一套公寓的三种收益率
价格2,200万日元、月租¥88,000的公寓
表面收益率
4.8%
¥1,056,000 ÷ ¥22,000,000
实际收益率（NOI）
3.52%
¥775,200 ÷ ¥22,000,000
计入贷款后
−¥3,892
每月
日本的房源广告标注的是表面收益率（表面利回り）。实际收益率扣除了运营费用，大致相当于全款买家在缴纳所得税前的收益。 使用贷款时，关键是扣除还款后的每月收支。
每月明细
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 租金 | ¥88,000 |
| 管理费 | −¥8,000 |
| 修缮基金 | −¥6,000 |
| 代收租金手续费（5%） | −¥4,400 |
| 固定资产税（每年¥60,000） | −¥5,000 |
| 净营业收入 | ¥64,600 |
| 贷款还款（2,100万日元、1.9%、35年） | −¥68,492 |
| 税前每月收支 | −¥3,892 |
管理费和修缮基金交给大楼的业主管理组合（管理組合）。代收手续费交给负责招租和收租的租赁管理公司。 即使房屋空置，这些费用也不会停止。
影响收支的因素
对一年的影响
头几年的退税可以弥补这些缺口，但退税会结束（见日本出租公寓的退税）。 请确保即使没有退税，每月收支也在可承受范围内。
估算真正能收到的租金
- 对比现有房源，而不是卖方报出的租金：查看同一大楼或同一车站周边、面积和房龄相近的房源。
- 租金会随房龄下降：较老的一居室租金通常每年略有下降。模拟器默认按每年0.5%计算。
- 已出租的房子要看现有租约：租金、起租日，以及是否高于当前行情（租金偏高时，租客退租后可能下降）。
- 续约费和礼金因地区而异且没有保证，不要计入计划。
稳健的计划应使用有把握的租金，每隔几年预留1～2个月的空置，并确保差额能用工资负担。
试一试
详细说明：包租、换租与容易忽略的费用
包租（转租）
有些卖方会提供保证租金：由公司向您承租，再转租出去。保证租金低于市场租金，合同通常允许公司调整金额，往往每隔几年一次。 请确认调整条款、通知期限以及能否解约。
换租
- 租客退租后的清洁与原状恢复（正常损耗由业主负担）。
- 付给招租中介的广告费，常为1个月租金。
- 招租期间1～3个月没有租金。
之后才出现的费用
- 热水器、空调、厨房设备的更换（一般每10～15年）。
- 不动产取得税，购买后几个月寄来通知。
- 若委托税理士，报税的费用。
常见问题
Q. 东京5%的表面收益率算好吗？
Q. 为什么固定资产税只有¥60,000？
Q. 应该提前还款吗？
用自己的数字试算
输入价格、租金、贷款与工资，即可查看每月现金流、退税额与35年长期收支。在浏览器内运行。
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本文说明的是一般性的制度原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。请向税务署、市区町村或税理士确认。