非居民出售日本房产：10.21%预扣税
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作者: 日本宅地建物取引士，曾在上市不动产公司工作10年，现为上班族房东
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结论
非居民出售日本房产时，买方通常要预扣售价的10.21%，而不是收益的10.21%。
收益的实际税率更低（15.315%或30.63%，没有住民税），差额在报税后退回。
成交时的两种税
售价¥19,800,000
买方是投资者或公司
买方预扣10.21%
¥2,021,580
收益的税
在申报中计算
退回差额
报税之后
预扣是预缴，按整个售价的比例计算，以便卖方离开前税务署先收到一部分。真正的税按收益计算：售价减去取得费（取得費）和出售费用。两者在次年3月15日前的申报中结算。
| 买方 | 预扣 |
|---|---|
| 公司（包括收购公司） | 是 |
| 个人投资者 | 是 |
| 个人购买自住房，价格1亿日元以下 | 否 |
一居室投资公寓的买方大多是投资者或公司，因此要预计会被预扣。
非居民的税率
长期是指出售当年1月1日持有超过5年。收益与其他所得分开，按固定税率计税。住民税只针对出售次年1月1日在日本有住址的人，因此非居民只缴所得税。
例：2,200万日元的公寓，持有10年后出售
与其他文章相同的公寓：在日本居住时以2,100万日元贷款买入2,200万日元的公寓，搬到海外后在第10年以¥19,800,000出售。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 应税收益（扣除折旧和中介费后） | ¥3,720,199 |
| 按15.315%计算的税（非居民） | ¥569,748 |
| 买方预扣（售价的10.21%） | ¥2,021,580 |
| 报税后退回 | ¥1,451,832 |
| 还清贷款并被预扣后成交时到手 | ¥712,479 |
如果是居民，按20.315%要缴¥755,758。非居民的税是¥569,748，但成交时被扣下¥2,021,580，大部分钱要等申报处理后才到账。 为什么售价下降仍有收益，请看日本房产的资本利得税。
有贷款时过早出售可能资金不足
同一套房，第5年出售（短期）
成交时到手
−¥1,724,602
还贷＋中介费＋预扣
报税后退回
¥1,292,464
¥2,380,399的收益，税¥729,116
第5年贷款余额仍然很高。还清贷款和中介费后只剩¥296,978，而买方要预扣¥2,021,580。成交需要自掏约172万日元，还要等几个月才能退税。谈价格前请先确认贷款余额。
规划退出
详细说明：纳税管理人、资料与时间
报税
出售在出售年度的确定申告中申报，次年3月15日前通过纳税管理人（納税管理人）提交。预扣的10.21%在申报中抵减，多出部分退回。不报税就拿不回预扣税。
需要的资料
- 购房合同和购房费用的发票（证明取得费）。
- 以往申报中的折旧记录。
- 出售合同、中介费发票和印花税。
- 买方预扣金额的证明（向买方或中介索取缴款凭证的副本）。
没有购房合同时，取得费可能只能按售价的5%计算，收益会大得多。
其他要点
- 买方在次月10日前把预扣税缴给税务署。
- 居住国也可能对收益征税，并抵免日本的税。
- 如果在次年1月1日前搬回日本，收益还要缴住民税。
常见问题
Q. 可以不被预扣吗？
Q. 亏本出售怎么办？
Q. 5年规则对非居民有变化吗？
Q. 可以用自住房出售的3,000万日元特别扣除吗？
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本文说明的是一般性的制度原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。请向税务署、市区町村或税理士确认。