在海外出租日本房产：20.42%预扣税与报税
发布
作者: 日本宅地建物取引士，曾在上市不动产公司工作10年，现为上班族房东
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结论
即使住在日本以外，日本房产的租金仍要在日本纳税。由公司支付租金时，须预扣20.42%。
只有一套小公寓时，应纳税额往往为零，报税就能退回大部分或全部预扣税。
住在海外后有什么不同
租金的日本税：居民与非居民
日本居民
工资＋租金
亏损可抵工资，住民税10%
非居民
只有租金
不能抵扣，没有住民税
日本对非居民只就来源于日本的所得征税。日本房产的租金属于日本来源所得，扣除费用和折旧后按普通累进税率纳税。在本国的收入不计入日本的申报。
- 没有住民税：10%的地方税只针对1月1日在日本有住址的人。
- 只有基础扣除：非居民不能享受配偶、抚养、社会保险、人寿保险等扣除。2026年起基础扣除最多62万日元。
- 不能抵扣工资：出租亏损不能减少海外收入的税，在日本税上直接作废。
是否为居民取决于住在哪里，而非国籍。在新加坡工作的日本人是非居民，住在东京的外国人是居民。
20.42%的预扣税
年租金¥1,056,000
由公司支付
支付方预扣20.42%
¥215,635
您收到余额
支付方代缴税款
报税时结算
退税或补税
向非居民支付租金的人，须预扣20.42%（所得税20%加2.1%的复兴特别所得税），并在次月10日前缴给税务署。唯一的例外是个人租房供本人或亲属居住。
| 方式 | 支付方 | 预扣 |
|---|---|---|
| 包租（转租） | 管理公司 | 是，20.42% |
| 只代收租金，公司租客 | 公司（员工宿舍） | 是，20.42% |
| 只代收租金，个人自住 | 个人租客 | 否 |
包租时管理公司就是您的租客，因此由它预扣。只代收租金时，支付方是租客，管理公司只是转交。请向管理公司确认属于哪一种以及如何处理。
例：2,200万日元的公寓，全款购买
与其他文章相同的公寓：2,200万日元、房龄14年、月租¥88,000。非居民很多拿不到日本的贷款，这里按全款计算，并假设全部租金由公司支付并预扣。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 按20.42%预扣的税 | ¥215,635 |
| 不动产所得（扣除费用和折旧后） | ¥491,479 |
| 基础扣除（2026年） | −¥620,000 |
| 应纳税所得 | ¥0 |
| 应纳所得税 | ¥0 |
| 报税退回 | ¥215,635 |
租金扣除管理费、修缮基金、代收手续费、固定资产税和折旧后，不动产所得为¥491,479，低于基础扣除，因此无需纳税，预扣的¥215,635可以全部退回，但前提是报税。 第1～3年设备折旧带来亏损（第2年为¥820,680），同样无需纳税，预扣税全额退回。
什么时候要纳税
租金净所得对应的日本所得税（非居民，2026年）
| 租金净所得 | 应纳税所得 | 所得税 |
|---|---|---|
| ¥491,479 | ¥0 | ¥0 |
| ¥1,000,000 | ¥380,000 | ¥19,300 |
| ¥3,000,000 | ¥2,380,000 | ¥143,400 |
预扣按租金总额的20.42%计算，最终税额却按扣除费用后的净所得计算。除非持有多套且折旧所剩无几，预扣税通常多于应纳税额，差额会退回。
试一试
详细说明：报税、纳税管理人与居住国
在海外报税
有日本租金收入的非居民，须在次年3月15日前提交确定申告。即使租金在海外收取、即使已被预扣，也要申报，预扣税在申报中抵减。如仍需补税，同一日期前缴纳。
指定纳税管理人
需要报税时，须在日本指定纳税管理人（納税管理人）并向税务署提交申报书。可以是个人或公司，例如亲属、管理公司或税理士。之后税务署的信件会寄给纳税管理人。
要保存的资料
- 管理公司的年度报表（收到的租金、手续费、预扣税）。
- 管理费、修缮基金、固定资产税的账单。
- 购房合同和费用，用于计算折旧。
- 维修、更换和中介费的收据。
居住国的税
根据多数税收协定，日本房产的租金可以由日本征税。居住国也可能征税，通常会抵免已缴的日本税。请确认所在国家的规定。
常见问题
Q. 管理公司没有预扣，是不是有问题？
Q. 没有应纳税额也要报税吗？
Q. 出租亏损可以结转吗？
Q. 2027年预扣税率会变吗？
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本文说明的是一般性的制度原理，并非针对个人情况的税务、法律或投资建议。请向税务署、市区町村或税理士确认。